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Ein Mann im Anzug und ein Paar im Rentenalter schauen auf eine Hausfront

Hausverkauf - Das Wichtigste zum Verkauf von Immobilien

Veröffentlicht am 19.02.2024

Ob Sie überlegen, Ihr Haus jetzt zu verkaufen, sich auf den Verkaufsprozess vorbereiten möchten oder alternative Verkaufsmöglichkeiten wie den Immobilien-Teilverkauf in Betracht ziehen – dieser Artikel bietet wertvolle Einblicke und praktische Tipps, um die richtigen Entscheidungen für Ihren Hausverkauf zu treffen.

Ob Sie überlegen, Ihr Haus jetzt zu verkaufen, sich auf den Verkaufsprozess vorbereiten möchten oder alternative Verkaufsmöglichkeiten wie den Immobilien-Teilverkauf in Betracht ziehen – dieser Artikel bietet wertvolle Einblicke und praktische Tipps, um die richtigen Entscheidungen für Ihren Hausverkauf zu treffen.

Das Wichtigste zum Hausverkauf zusammengefasst

Da das Thema Haus verkaufen sehr komplex ist, sind folgende Aspekte besonders zu beachten:

  • Zeitpunkt des Hausverkaufs
  • Hausverkauf ohne Makler oder doch mit Makler
  • Ist ein Teilverkauf sinnvoll
  • Benötigte Unterlagen
  • Abwicklung des Verkaufs
  • Steuerliche Regelungen

Im nachfolgenden Text beleuchten wir diese und weitere Punkte, um das Thema Immobilienverkauf umfassend abzubilden.

Ist es sinnvoll, jetzt ein Haus zu verkaufen?

Diese Frage stellt sich nur, wenn keine Eile beim Hausverkauf besteht. Ein wichtiger Aspekt ist immer der Verkaufspreis. Seit dem Anstieg der Kreditzinsen 2022 sind die Preise für Immobilien, Häuser und Wohnungen gesunken. Der Grund hierfür ist, dass die höheren Zinsen für viele Interessenten nicht mehr bezahlbar sind. Die geplanten Immobilienkäufe wurden zurückgestellt oder ganz aufgegeben.

Dennoch kann das Vorhaben, das Haus zu verkaufen, in der jetzigen Phase sinnvoll sein. Die Preise in Ballungsgebieten sind im Vergleich zu den vergangenen Jahren deutlich gestiegen. Wer Zeit hat, kann den Zeitpunkt des Verkaufs nach hinten verschieben und somit finanzielle Einbußen vermeiden.

Wann ist der beste Zeitpunkt für den Hausverkauf?

Der Idealfall ist, wenn die Nachfrage nach Häusern sehr hoch ist; dann sind die Verkaufspreise ebenfalls hoch. Allerdings sind auch immer persönliche Aspekte zu berücksichtigen.

Im fortgeschrittenen Alter möchten viele Personen ihre Wohnsituation verkleinern. Das bisherige Haus ist zu groß, ein kleineres Haus oder eine eigene Wohnung reichen vollkommen aus. Hier kann der Verkauf eines Hauses zeitlich gesteuert werden.

Anders sieht es bei Scheidungen mit Häusern oder Erbschaften aus. Drängt der bisherige Ehepartner oder die Erben auf einen Verkauf, ist eine zeitliche Planung vielfach nicht möglich. Der Verkauf soll möglichst schnell erfolgen.

Vorbereitung und Planung des Hausverkaufs

Bevor ein Haus verkauft werden kann, muss es vollständig ausgeräumt sein, fachlich wird es „Besenrein“ genannt. Käufer haben kein Interesse daran, das Haus zu entrümpeln. Ebenfalls sollte darauf geachtet werden, dass alles funktioniert, dies betrifft beispielsweise die Heizung, die Steckdosen und Lampen sowie alle sanitären Anlagen.

Vorbereitungsphase:

Schritt 1: Überlegen Sie eine Verkaufsstrategie.
Schritt 2: Realistische Zeitplanung ist entscheidend.
Schritt 3: Entscheiden Sie, ob Sie einen Makler beauftragen möchten.
Schritt 4: Sammeln Sie alle erforderlichen Unterlagen.
Schritt 5: Bereiten Sie die Immobilie für den Verkauf vor.
Schritt 6: Ermitteln Sie einen realistischen Verkaufspreis.

Was muss ich beachten, wenn ich mein Haus verkaufen möchte?

Die wichtigste Frage bei Eigennutzung ist, wo man hinzieht. Hier ist es notwendig, frühzeitig eine alternative Wohnsituation zu schaffen. Ist das Haus vermietet oder steht es leer, ist dieser Faktor unwichtig.

Verkaufsphase:

Schritt 7: Planen Sie eine geeignete Werbestrategie.
Schritt 8: Bereiten Sie sich auf Fragen von Interessenten vor und halten Sie Kontakt.
Schritt 9: Führen Sie Besichtigungstermine durch und vermarkten Sie die Immobilie.
Schritt 10: Führen Sie das Verkaufsgespräch professionell, lassen Sie sich bei Bedarf von Experten beraten.

Verkaufsabwicklung:

Schritt 11: Erstellen Sie den Kaufvertrag unter notarieller Aufsicht.
Schritt 12: Planen Sie den Notartermin für die Beurkundung.
Schritt 13: Übergabe an den neuen Eigentümer mit Übergabeprotokoll und Dokumenten.

Checkliste: Notwendige Unterlagen für den Hausverkauf

Schnell hat man bei der Vorbereitung etwas vergessen. Um dies zu vermeiden, sollte frühzeitig eine Checkliste angelegt werden. Diese kann dann stetig erweitert werden. Ist diese dann komplett, kann der Hausverkauf zügig und fehlerfrei erfolgen.

Die wichtigsten Unterlagen sind:

  • Baupläne
  • Flurkarte
  • Energieausweis
  • Nachweis Sanierungsmaßnahmen

Die Bedeutung der Immobilienbewertung beim Hausverkauf

Die Immobilienbewertung spielt eine entscheidende Rolle bei verschiedenen Aspekten rund um Ihre Immobilie. Egal, ob Sie verkaufen, kaufen, vererben oder refinanzieren möchten, sie bietet eine verlässliche Grundlage für fundierte Entscheidungen. Die Bewertung ermöglicht die genaue Bestimmung des aktuellen Marktwerts und dient als wichtige Verhandlungsgrundlage. Zusätzlich erfüllt sie oft rechtliche Anforderungen in Bezug auf Hypothekenfinanzierungen, Versicherungen und Steuern. Durch die genaue Kenntnis des Immobilienwerts können Sie sicherstellen, dass Sie einen fairen Preis erzielen und mögliche rechtliche oder finanzielle Risiken vermeiden. Dabei berücksichtigt die Bewertung wichtige Faktoren wie die Lage, das Baujahr, den Zustand und die Nutzungsart der Immobilie.

Die Rolle der Immobilienlage, des Zustands und der Ausstattung

Bei der Bewertung gibt es den Spruch: Lage, Lage und nochmals Lage. Die Nachfrage nach Häusern richtet sich danach, in welcher Gegend das Haus steht. Auf dem Land sind die Preise in der Regel niedriger als in Städten. Aber auch hier ist wieder zu unterscheiden. Handelt es sich um eine Großstadt oder um ein Mittelzentrum?

Ein weiterer Aspekt ist die Attraktivität der Umgebung. Kriterien hierfür sind Anbindungen an öffentliche Verkehrsmittel, das Angebot an Einkaufszentren, das Vorhandensein von Ärzten und Apotheken. Familien mit Kindern achten zusätzlich auf die Nähe zu Kindergärten.

Wer es ruhig mag und Wert auf einen Garten sowie eine schöne Außenanlage legt, ist im ländlichen Bereich besser aufgehoben. Hier sind die Grundstücke größer und auch billiger.

Der Zustand sowie die Ausstattung sind weitere wichtige Aspekte. Ist das Haus gepflegt oder ist es in einem schlechten Zustand? Sind die Fenster dicht, wie alt ist das Dach und wie alt ist die Heizungsanlage? Das sind nur einige Punkte bezüglich des Zustandes. Bei der Ausstattung wird in die Kategorien einfach, mittel oder gehoben untergliedert. Hierbei kommt es auf die verwendeten Materialien beim Innenausbau an. Wichtige Aspekte sind beispielsweise das Vorhandensein von Luxus-Ausstattungen, beispielsweise eine Sauna im Keller.

All diese Aspekte sind entscheidend für den Hausverkauf.

Vermarktungsstrategien und Verkaufsprozess für die Immobilie finden

Ist die Immobilienbewertung erfolgt, geht es an den eigentlichen Verkauf. Wie bei jedem Verkauf sollte eine Verkaufsstrategie erstellt werden. Wichtige Punkte hierbei sind, den Verkaufszeitraum festzulegen. Soll der Verkauf in Eigenregie oder über einen Makler erfolgen? Wie erfolgt die Preisfestsetzung? Wird ein überhöhter Wert angesetzt, um dann in den Verhandlungen den gewünschten Preis zu erzielen. Hierbei ist zu beachten, dass völlig überhöhte Preisvorstellungen viele Interessenten abschreckt. Daher sollte hier auf eine faire Preisfindung geachtet werden.

Im Zeitalter des Internets werden immer mehr Hausverkäufe auf Internetportalen angeboten. Diese Möglichkeit sollte neben der klassischen Anzeige unbedingt genutzt werden. Eine weitere Strategie ist die Mundpropaganda. Dies kann sehr schnell zu potenziellen Kontakten führen.

Jede Immobilie hat ihre einzigartigen Merkmale, die hervorgehoben werden müssen, um potenzielle Käufer anzusprechen. Hier sind die Schlüsselelemente einer effektiven Vermarktungsstrategie:

Zielgruppenidentifikation:

Identifizieren Sie die richtige Zielgruppe für Ihre Immobilie. Wer sind potenzielle Käufer, die am besten zu Ihrer Immobilie passen?

Unterlagenbereitstellung:

Stellen Sie alle relevanten Unterlagen Ihrer Immobilie zusammen, die für eine vertrauenswürdige und informative Anzeige notwendig sind.

Präsentationsoptimierung:

Präsentieren Sie Ihre Immobilie in ihrem besten Licht. Sorgen Sie für Sauberkeit und gute Beleuchtung, um einen positiven Eindruck zu hinterlassen.

Auswahl der richtigen Marketingkanäle:

Wählen Sie die passenden Marketingkanäle aus, um Ihre Immobilie zu bewerben. Online-Inserate auf Plattformen wie immobilienscout24 und immowelt können effektiv sein, um Ihre Zielgruppe zu erreichen.

Die Balance zwischen einer ansprechenden Präsentation und der Auswahl der richtigen Zielgruppe ist entscheidend, um den Verkauf Ihrer Immobilie erfolgreich abzuschließen. Folgen Sie diesen Schritten, um Ihr Ziel zu erreichen.

Eigenvermarktung vs. Makler: Vor- und Nachteile

Eine Strategie beim Verkauf des Hauses kann die Vermarktung in Eigenregie, also ein Hausverkauf ohne Makler, sein. Der Vorteil hierbei ist, dass keine Maklercourtage bei einem erfolgreichen Verkauf anfällt. Neben diesem Vorteil entstehen hier aber auch erhebliche Nachteile. Die Preisfindung muss in Eigenregie erfolgen. Alle Besichtigungstermine und Preisverhandlungen sind vom Verkäufer wahrzunehmen. Wer hier über wenig Erfahrungen verfügt, kann schnell finanzielle Verluste erleiden.

Bei Einschaltung eines Maklers holt man sich einen Fachmann an die Seite. Er erstellt ein ausführliches Exposé, hat Erfahrungen bei der Preisfindung und übernimmt alle anfallenden Aufgaben beim Verkaufsprozess. Bei der Preisfestsetzung verfügt er über Kenntnisse beim Hausverkauf in der Nähe, dies macht die Preisfindung einfacher. Der Nachteil ist, dass Maklergebühren beim Hausverkauf anfallen. Seit Dezember 2020 sind die Maklergebühren beim Hausverkauf zu gleichen Teilen vom Verkäufer und Käufer zu tragen.

Wie erstellt man ein wirkungsvolles Exposé für den Hausverkauf?

Ein Exposé ist ein Verkaufsprospekt. Hierbei kommt es auf das Aussehen sowie den Inhalt an. Neben einer ausführlichen Beschreibung des Objektes sind Bilder sehr wichtig. Es sollten möglichst viele Bilder von außen und Bilder von innen vorhanden sein. In dem Exposé sollten auch die Lage und die Umgebung ausführlich beschrieben werden.

Je ausführlicher die Angaben zum Haus sind und aussagefähige Bilder vorhanden sind, desto höher sind die Verkaufschancen.

Teilverkauf des Hauses als Alternativen zum vollständigen Hausverkauf

Eine sinnvolle Alternative zum vollständigen Verkauf ist der Teilverkauf einer Immobilie. Hierbei wird ein Teil der Immobilie an eine Gesellschaft verkauft. Der Vorteil dabei ist, dass das Haus weiter wie bisher genutzt werden kann.

Besonders im Alter gewinnt diese Möglichkeit immer mehr an Bedeutung. Der Eintritt in die Rente ist mit einem Rückgang des Nettoeinkommens verbunden. Je nach persönlicher Situation kann der Unterschied sehr hoch sein. Hier kann der Teilverkauf helfen, Liquidität freizusetzen.

Schritt-für-Schritt-Anleitung zum Immobilien-Teilverkauf

Kontaktaufnahme:

Wir beginnen mit einem persönlichen Gespräch, um Ihre Bedürfnisse und Wünsche kennenzulernen. Sie erhalten eine maßgeschneiderte Beratung und haben die Möglichkeit, alle Ihre Fragen zu klären. Anschließend erstellen wir ein unverbindliches Angebot.

Gutachten erstellen:

Wenn Sie sich für den nächsten Schritt entscheiden, beauftragen wir einen neutralen und zertifizierten Gutachter, um den Wert Ihrer Immobilie zu ermitteln.

Vertragsvorbereitung:

In dieser Phase werden alle relevanten Vertragsdetails transparent besprochen und festgelegt. Sie haben die Möglichkeit, den Vertrag neutral überprüfen zu lassen.

Notarielle Beurkundung:

Sobald Sie das endgültige Angebot bestätigen, wird der Vertrag notariell beurkundet. Die Notarkosten werden von Engel & Völkers LiquidHome übernommen.

Auszahlung des Kaufpreises:

Nach Abschluss des Vertrags und Erfüllung der festgelegten Bedingungen wird der Kaufpreis an Sie als Teilverkäufer ausgezahlt.

Nutzungsgebühr entrichten:

Als stiller Partner erheben wir eine monatliche Nutzungsgebühr für die Gewährung des Wohn- und Nutzungsrechts (Nießbrauch) an der Immobilie.

Unser Teilverkaufsprozess bietet eine klare Abfolge von Schritten, um Ihnen beim Teilverkauf Ihrer Immobilie zu helfen.

Steuern beim Verkauf von Immobilien: Informationen für Käufer und Verkäufer

Verkäufer:

Spekulationssteuer

  • Wann fällig? Bei Nichteinhaltung der Spekulationsfrist
  • Höhe? Abhängig vom persönlichen Steuersatz
  • Was wird besteuert? Verkaufsgewinn

Gewerbesteuer

  • Wann fällig? Bei gewerblichem Immobilienhandel
  • Höhe? Gewinn x 3,5 % x kommunaler Hebesatz
  • Was wird besteuert? Verkaufsgewinn

Käufer:

Grunderwerbsteuer

  • Wann fällig? Immer (außer wenn anders im Kaufvertrag geregelt)
  • Höhe? 3,5 % – 6,5 % vom Kaufpreis
  • Was wird besteuert? Kaufpreis

Umsatzsteuer

  • Wann fällig? Bei gewerblichem Immobilienhandel
  • Höhe? 19 % des Kaufpreises
  • Was wird besteuert? Kaufpreis

Die genaue Höhe der Steuern hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie dem persönlichen Steuersatz oder dem Charakter des Immobilienhandels.

Renovierung vor dem Hausverkauf: Lohnt sich das?

Renovierungen führen in den meisten Fällen zu einer Werterhöhung der Immobilie. Ob dies bei jedem Verkauf sinnvoll ist, ist jedoch zu bezweifeln. Jeder Käufer hat eigene Vorstellungen und in der Regel werden diese nach dem Erwerb des Hauses auch umgesetzt. Erfolgt eine Renovierung vor dem Hausverkauf, kann dies die Kaufbereitschaft des Interessenten verringern.

Anders verhält es sich bei Renovierungsmaßnahmen, die allgemeiner und notwendiger Art sind. Wenn die Renovierungsarbeiten der Instandsetzung bestimmter Bauteile dienen, lohnen sie sich. Die Reparatur defekter Bauteile oder die Auffrischung der Optik können vorteilhaft sein. Das äußere Erscheinungsbild wirkt sich positiv auf den ersten Eindruck beim Interessenten aus.

Rechtliche Aspekte und Formalitäten

Der Hausverkauf ist immer mit wichtigen gesetzlichen Regeln verbunden. Daher ist es besonders wichtig, dass rechtlich vollkommene Klarheit besteht. Notare übernehmen die rechtliche Abwicklung beim Verkauf eines Hauses. Die Bestellung des Notars erfolgt in der Regel durch den Käufer. In einem notariellen Kaufvertrag werden alle wichtigen Vereinbarungen zwischen Verkäufer und Käufer geregelt. Nachdem der Notar den Kaufvertrag aufgestellt hat, findet ein Notartermin statt. Hier müssen Verkäufer und Käufer zugegen sein. Der Notar verliest die getroffenen Vereinbarungen. Käufer und Verkäufer müssen den Vertrag rechtswirksam unterzeichnen.

Sollten dabei Fehler entstehen, haftet der Notar dafür. Der Notar leitet den Kaufvertrag an das Grundbuchamt weiter. Erst wenn dort die Umschreibung der Eigentumsverhältnisse erfolgt ist, ist der Verkaufsprozess abgeschlossen.

Nach dem Verkauf

Wenn der Verkauf notariell abgeschlossen ist, überweist der Käufer den Kaufpreis an den Notar. Dieser leitet den Betrag an den Verkäufer weiter. Damit ist der finanzielle Aspekt erledigt.

Der Verkäufer muss dann die Schlüssel übergeben. Damit verliert er das Zutrittsrecht für die Immobilie. Ebenfalls sollte ein Übergabeprotokoll erstellt werden.

Fazit

Der Verkauf eines Hauses ist vielseitig und bedarf gewisser Kenntnisse. Er sollte daher gut vorbereitet und sorgfältig vollzogen werden. Im Gegensatz zu anderen alltäglichen Käufen oder Verkäufen ist es oftmals ein einmaliger Vorgang. Dies gilt insbesondere dann, wenn das eigene Haus verkauft werden muss.

Ob ein Haus mit oder ohne Makler verkaufen sinnvoll ist, sollte von den Kenntnissen des Verkäufers abhängig gemacht werden. Ein guter Verkauf ist dann gelungen, wenn Verkäufer und Käufer mit dem Verkaufspreis zufrieden sind.

Bei einem systematischen Vorgang der hier beschriebenen Erfordernisse und Maßnahmen sollte der Hausverkauf gelingen.

Der Haupteingang, zu dem Engel & Völkers Bürogebäude in der Hafencity.

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