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Der Immobilien-Teilverkauf in Österreich: Ein neues Modell der Verrentung

Veröffentlicht am 07.11.2022

Die Immobilienverrentung trifft auf immer größer werdendes Interesse. Mit dem Teilverkauf gibt es nun ein weiteres Modell, das Eigentümern und Eigentümerinnen die Möglichkeit der Vermögensfreisetzung bietet.

Im Alter stehen viele Eigenheimbesitzer und Eigenheimbesitzerinnen vor einer Herausforderung: ihr Vermögen ist buchstäblich in den eigenen vier Wänden verbaut. Unzureichende Rentenzahlungen reichen oft nicht aus, um sich einen komfortablen Lebensstandard zu leisten – von größeren Investitionen ganz zu schweigen. Die Immobilie verkaufen und aus dem Haus ausziehen? Gerade für ältere Menschen ist dies selten eine Option – schließlich sind mit dem Eigenheim zahlreiche Erinnerungen, Emotionen und auch ein großes Gefühl der Sicherheit verbunden.

Die Geschichte der Verrentung

Das Rentenmodell des Immobilien-Teilverkaufs hat eine lange Geschichte, die bis ins Mittelalter zurückreicht. Seinen Ursprung hat es in den USA und Großbritannien, wo man auch von einer „Rente aus Stein" spricht. Der Ausdruck „eat your brick" wird in England umgangssprachlich für die Bereitstellung von Kapital für den täglichen Gebrauch durch Immobilienrenten verwendet. Auch die klassische Leibrente und der Verkauf mit Fruchtgenussrecht haben sich in manchen Ländern immer weiter durchgesetzt. Alle drei Modelle werden wir im Folgenden näher betrachten.

Immobilienrente im Allgemeinen

Für viele Menschen sind Immobilien mehr als nur ein Zuhause – sie bilden auch einen wesentlichen Teil ihrer Altersvorsorge. Doch wie kann man von etwaigen Wertsteigerungen profitieren, wenn das Vermögen buchstäblich eingemauert ist? Eine Möglichkeit ist eine Immobilienrente. Das Prinzip: Eigentümer und Eigentümerinnen verkaufen ihre Immobilie ganz oder teilweise und erhalten den Kaufpreis als Einmalzahlung oder in Form von monatlichen, vierteljährlichen oder jährlichen Rentenzahlungen.

Der größte Unterschied zwischen dem klassischen Verkauf und dem Verkauf mit einem im Grundbuch eingetragenen Wohnrecht besteht darin, dass das Wohnrecht den Eigentümern und Eigentümerinnen ermöglicht, trotz ihres Ruhestands bis zu ihrem Tod in ihrem Haus wohnen zu bleiben.

Für wen eignet sich die Immobilienrente?

Die Immobilienverrentung ist eine Darlehensform, die es älteren Menschen ermöglicht, ihre Immobilie zu beleihen. Die Verrentung steht Eigentümern und Eigentümerinnen ab 55 Jahren zur Verfügung und bietet die Möglichkeit, Kapital aus der Immobilie freizusetzen – zum Beispiel, um einen Lebenstraum zu verwirklichen oder den eigenen Lebensstandard zu erhöhen. Im Ruhestand steht vielen Eigentümern und Eigentümerinnen mehr freie Zeit zur Verfügung – und diese sollte optimal genutzt werden. Teure Freizeitaktivitäten, größere Reisen oder Umbauten am Haus sind jedoch mit einer geringen Rente oft nicht möglich. So schön es auch ist, in den eigenen vier Wänden zu leben, im Alltag jeden Cent ausgeben zu müssen, bedeutet auf Dauer einen Verlust an Lebensqualität.

Modelle der Immobilienrente im Überblick

In Österreich gibt es drei grundlegende Modelle der Immobilienrente: Leibrente, Verkauf mit Fruchtgenussrecht und Teilverkauf. Leibrenten und Verkauf mit Fruchtgenussrecht unterscheiden sich hauptsächlich dadurch, dass Eigentümern und Eigentümerinnen des ersten Modells ihre Immobilien nicht mehr vermieten können, wenn sie eine Leibrente angenommen haben, während Eigentümern und Eigentümerinnen eines Fruchtgenusses dies weiterhin tun können. Bei dem Leibrenten Modell gibt der Verkäufer oder die Verkäuferin alle Rechte ab. Sowohl bei der Leibrente als auch bei dem Fruchtgenuss geht das Eigentum vollständig von dem Verkäufer bzw. der Verkäuferin auf den Käufer oder die Käuferin über. Bei Teilverkäufen wird nur ein bestimmter Prozentsatz einer Immobilie verkauft und auch hier darf der ursprüngliche Eigentümer oder die Eigentümerin weiterhin dort wohnen. Anders als bei der Leibrente bleibt er oder sie weiterhin zu 100 % wirtschaftlicher Eigentümer oder Eigentümerin.

Immobilienverkauf mit Fruchtgenussrecht

Das Fruchtgenussrecht an einer Immobilie beschreibt das Recht, diese – meist lebenslang – zu bewohnen und zu nutzen, auch wenn die Immobilie auf einen neuen Eigentümer oder eine neue Eigentümerin übergeht. Wer seine Immobilie verkauft und neben dem Wohnrecht ein Fruchtgenussrecht vereinbart, bleibt wirtschaftlicher Eigentümer bzw. Eigentümerin und behält damit alle Nutzungsrechte an seinem Haus. Verkäufer und Verkäuferinnen können also nicht nur bis an ihr Lebensende in ihrem Haus bleiben, sondern es auch wie gewohnt nutzen, gestalten und – bis zu einem gewissen Grad – nach ihren Wünschen verändern. Eine der größten Besonderheiten und Vorteile ist jedoch das Recht, die Immobilie bei Bedarf zu vermieten, um somit daraus sogar Einkünfte erzielen zu können – zum Beispiel bei einem Umzug in eine kleinere Wohnung oder ein Altersheim.

Die Käufer und Käuferinnen zahlen den Kaufpreis in der Regel in einer Summe. Dies ist besonders vorteilhaft, wenn das Kapital für größere Anschaffungen benötigt wird und der Hausverkauf nicht zur Aufstockung der monatlichen Rente dient. Darüber hinaus entscheiden sich viele Eigentümer und Eigentümerinnen für dieses Modell, wenn sie ihre Wohnung oder ihr Haus zu Lebzeiten an ihre Erben und Erbinnen vermachen wollen. Denn die Bemessungsgrundlage für die Berechnung der Schenkungssteuer reduziert sich in diesem Fall um den Wert des Fruchtgenuss und die Immobilie bleibt in der Familie.

Leibrente

Die bekannteste Variante in Österreich ist die Leibrente, bei der die Immobilie gegen eine monatliche Rentenzahlung an einen neuen Eigentümer bzw. an eine neue Eigentümerin verkauft wird. Dabei gibt es zwei Varianten: zum einen die Leibrente auf Lebenszeit, bei der man ein lebenslanges Wohnrecht sowie wiederkehrende Zahlungen in Form einer Immobilienrente erhält, und zum anderen die Leibrente auf Zeit, die es älteren Menschen ermöglicht, noch zu Lebzeiten und für einen bestimmten Zeitraum – beispielsweise für fünf Jahre nach dem Verkauf – Einkünfte zu beziehen.

Beim klassischen Modell des Leibrentenverkaufs erhält der/die VerkäuferIn lebenslang Zahlungen. Diese Variante eignet sich auch, wenn Eltern ihre Immobilie auf ihr Kind übertragen und weiterhin darin wohnen bleiben wollen. Bei einem Hausverkauf mit Zeitrente wird im Voraus eine Vereinbarung getroffen, zum Beispiel über 15 oder 20 Jahre. Nach Ablauf dieses Zeitraums werden die Zahlungen eingestellt und der Kaufpreis gilt als getilgt.

Immobilien-Teilverkauf

Das neueste Modell der Immobilienrente ist das des Immobilien-Teilverkaufs. In Österreich ist dieses Modell bislang noch weniger vertreten. Engel & Völkers LiquidHome möchte dies nun ändern und auch Menschen in Österreich die Chance geben, einen neuen Lebensabschnitt mit mehr Flexibilität, Eigenständigkeit und finanzieller Freiheit zu beginnen.

Bei einem Teilverkauf werden bis zu 50 Prozent der Immobilie veräußert - 15 Prozent, 30 Prozent oder alle Werte dazwischen sind ebenfalls möglich, dabei muss die Auszahlungssumme bei mindestens 100.000 Euro liegen. Die vereinbarte Verkaufssumme orientiert sich am aktuellen Marktwert, der von einem/einer unabhängigen GutachterIn ermittelt und dann ausbezahlt wird.

Bei einem Teilverkauf mit Fruchtgenuss zahlen die Verkäufer und Verkäuferinnen als Gegenleistung für ihre Fruchtgenussrechte an dem verkauften Anteil, ein sogenanntes Fruchtgenussentgelt an den neuen Eigentümer bzw. die neue Eigentümerin – diese jährliche Gebühr beträgt etwa 5,5 Prozent p.a. des Teilverkaufspreises (je nach Laufzeit). Der Teilverkauf von Immobilien mit Fruchtgenussrecht ermöglicht es den Eigentümern und Eigentümerinnen, ihre Immobilie weiterhin frei zu nutzen, zu gestalten und zu vermieten. Diese Art des Teilverkaufs ist in jedem Alter möglich und immer dann eine gute Option, wenn kein klassisches Hypothekendarlehen aufgenommen werden kann oder soll. Die verkauften Anteile können jederzeit zurückgekauft werden, und die Eigentümer bzw. Eigentümerinnen partizipieren auch an möglichen Wertsteigerungen, wenn die Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt gesamt verkauft wird. Es gibt zudem auch steuerliche Vorteile: Wer seine Immobilie mindestens in den letzten drei Jahren selbst genutzt hat, muss keine Spekulationssteuer zahlen. Ansonsten müssen zehn Jahre vergehen, bevor auf die Besteuerung verzichtet wird: Wird eine Immobilie zehn Jahre nach dem Erwerb verkauft, fällt in der Regel keine Steuer an.

Somit haben (Teil-)Verkäufer und Teilverkäuferinnen mehr Freiheiten und Vorteile, was dieses Modell zu dem flexibelsten von allen macht. Errechnen Sie jetzt den Wert des Teilverkaufs mit unserem Teilverkaufs-Rechner:

Fazit: Der Ruhestand ist in der Regel der Lebensabschnitt, in dem Menschen endlich ihre lang gehegten Träume verwirklichen können. Doch auch im Ruhestand benötigt man finanzielle Mittel, um komfortabel und frei leben zu können. Die gesetzliche Rente reicht oft nicht aus, um die täglichen Ausgaben zu decken, geschweige denn größere Investitionen zu realisieren. Eine Verrentung kann Eigentümern und Eigentümerinnen helfen, ihr monatliches Einkommen zu erhöhen oder liquide Mittel für größere Investitionen freizusetzen. Ob Leibrente, Umkehrhypothek, Verkauf mit Fruchtgenussrecht oder Teilverkauf: Welches Modell besser ist, hängt von den individuellen Vorlieben und Vorstellungen sowie vom Alter und der darauf basierenden Höhe der Zahlungen ab. Deshalb ist es wichtig, im Vorfeld möglichst genau zu kalkulieren, das Für und Wider abzuwägen und sich professionell beraten zu lassen.

Der Haupteingang, zu dem Engel & Völkers Bürogebäude in der Hafencity.

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