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Das Fruchtgenussrecht - Alles, was Sie dazu wissen müssen

Veröffentlicht am 29.03.2023

Bei einem Immobilien-Teilverkauf kann das sogenannte Fruchtgenussrecht eine entscheidende Rolle spielen. Doch was verbirgt sich eigentlich hinter diesem Begriff und welche Aspekte sollten Immobilienbesitzer dabei beachten? In diesem Beitrag erfahren Sie alles Wissenswerte rund um das Fruchtgenussrecht.

Was versteht man unter “Fruchtgenuss”?

Beschäftigt man sich mit der Thematik des Teilverkaufes, trifft man automatisch auf den sogenannten Fruchtgenuss. Das Fruchtgenussrecht ist ein dingliches Recht, das einer Person (dem Fruchtnießer) die Möglichkeit gibt, die Nutzungen einer fremden Sache oder eines fremden Rechts zu ziehen, also beispielsweise Einkünfte aus einer vermieteten Immobilie. Der Fruchtgenuss besagt zusammenfassend, dass Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung selbstständig nutzen können, ohne dabei EigentümerIn zu sein. Auch bei einer Vermietung sichert das Fruchtgenussrecht, dass Ihnen die Mieteinnahmen in vollem Umfang zustehen. 

Arten von Fruchtgenussrechten

In Österreich gibt es im Wesentlichen zwei Arten von Fruchtgenussrechten: Zum einen das persönliche Fruchtgenussrecht, bei dem eine bestimmte Person zum Fruchtnießer bestellt wird. Zum anderen das sachliche Fruchtgenussrecht, welches an ein bestimmtes Grundstück oder eine Immobilie gebunden ist. Je nach Ausgestaltung des Rechts können diese beiden Arten entweder gemeinsam oder getrennt vorliegen.

Was ist der Unterschied zwischen Wohnrecht und Fruchtgenussrecht?

Das Fruchtgenussrecht ähnelt dem Wohnrecht, ist aber trotzdem von diesem zu unterscheiden. Beim Fruchtgenuss handelt es sich um ein dingliches Nutzungsrecht, welches dem Fruchtgenussberechtigten das Recht einräumt, den Ertrag einer Sache oder eines Rechtes zu ziehen, ohne die Sache oder das Recht selbst zu besitzen. Für die Begründung eines Fruchtgenussrechtes an eine Immobilie ist die Eintragung ins Grundbuch erforderlich. Im Falle eines Immobilien-Teilverkaufs könnte dies bedeuten, dass Sie zwar einen Teil der Immobilie verkaufen, jedoch weiterhin das Recht haben, die Räumlichkeiten oder bestimmte Teile davon zu nutzen und/oder daraus Einkünfte (z.B. durch Vermietung) zu generieren. Dabei werden die Kosten für die Instandhaltung und die laufenden Betriebskosten in der Regel von der  fruchtgenussberechtigten Person getragen. 

Im Gegensatz zum Fruchtgenuss bezieht sich das Wohnrecht nur auf die persönliche Nutzung einer Immobilie durch den Wohnberechtigten. Dieses Recht kann beispielsweise in Form eines lebenslangen Wohnrechtes eingeräumt werden. Der Wohnberechtigte darf die ihm zugewiesenen Räumlichkeiten zur Deckung seines eigenen Wohnbedürfnisses nutzen, ohne auf weitere Erträge der Immobilie zugreifen zu können. Der wesentliche Unterschied zum Fruchtgenuss liegt hierbei in der ausschließlichen persönlichen Nutzung der Immobilie und der fehlenden Möglichkeit, daraus Nutzungs- und/oder Vermietungserträge zu erzielen. Für die Begründung eines Wohnrechts an einer Immobilie ist ebenfalls die Eintragung ins Grundbuch erforderlich.

Übertragung, Dauer und Löschung des Fruchtgenussrechtes: Das müssen Sie beachten

Das Fruchtgenussrecht kann durch Vertrag, Schenkung oder Erbfall übertragen werden und ist im Grundbuch einzutragen. Die Übertragung des Fruchtgenussrechtes würde mittels eines Vertrages zwischen dem bisherigen Eigentümer und dem Käufer festgelegt werden. In der Regel wird dieser Vertrag von einem Notar oder Rechtsanwalt aufgesetzt und anschließend ins Grundbuch eingetragen. Damit ist die Übertragung des Fruchtgenussrechtes rechtskräftig und der Käufer erhält das Recht, die Immobilie zu nutzen und die Früchte, also beispielsweise Mieteinnahmen, zu ziehen. 

Die Löschung des Fruchtgenussrechtes kann auf verschiedene Weise erfolgen:
  • Ablauf der vereinbarten Dauer: Nach Ablauf der vereinbarten Dauer erlischt das Fruchtgenussrecht automatisch und die Immobilie fällt zurück an den ursprünglichen Eigentümer. Eine erneute Eintragung ist dann nicht mehr erforderlich
  • Einvernehmliche Aufhebung: Die Parteien können das Fruchtgenussrecht jederzeit einvernehmlich aufheben. Hierzu bedarf es einer entsprechenden Vereinbarung, die im Grundbuch eingetragen wird. Die Immobilie wird dann wieder vollständig dem bisherigen Eigentümer zugeschrieben.

Das Fruchtgenussrecht endet automatisch, wenn der Fruchtnießer verstirbt. Die Löschung des Rechts erfolgt dann ebenfalls im Grundbuch. 

Wie wird der Fruchtgenuss berechnet?

Bei der Berechnung des Fruchtgenusswertes spielen verschiedene Faktoren eine Rolle, wie das Alter des Fruchtnießers, Sterbewahrscheinlichkeiten und die Zinssätze. Aber auch mögliche Mieteinnahmen der Immobilie und der Kapitalwert werden dabei beachtet. Erfahren Sie hier mehr zur genauen Berechnung des Fruchtgenusses.

Fazit: Das Fruchtgenussrecht bei einem Immobilien-Teilverkauf

Das Fruchtgenussrecht ist ein wertvolles, aber oft missverstandenes Rechtsinstrument am Immobilienmarkt. In seinem Kern ermöglicht dieses Recht dem Inhaber, die "Früchte" von einem Grundstück oder einer Immobilie zu genießen, ohne tatsächlich Eigentümer zu sein. Bei einem Immobilien-Teilverkauf entscheiden Sie daher weiterhin selbständig und in vollem Umfang, was Sie mit Ihrem zu Hause machen möchten. Dabei spielt es keine Rolle, ob Sie in Ihrem Haus wohnen bleiben möchten oder diese lieber an Dritte vermieten. Sie profitieren dabei zu 100% von den Einnahmen. Mit dem Fruchtgenuss sichern wir Ihnen diese auch nach einem Immobilien-Teilverkauf zu. 

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