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Immobilienverrentung – die Alternative zum Gesamtverkauf

Im Pflegefall können unterschiedliche Verwertungsmöglichkeiten der eigenen Immobilie, von Verkauf bis zur Selbstnutzung, helfen, die Pflegekosten und eventuelle Pflegeheimkosten zu decken.

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Inhaltsverzeichnis

Das Wichtigste zur Immobilienverrentung zusammengefasst

  • Definition: Verkauf des Eigenheims auf Rentenbasis, bei dem der Verkäufer ein lebenslanges Wohnrecht erhält.
  • Zielgruppe: Senioren ab 60 Jahren, die ihre Rente aufbessern möchten, ohne ihr Zuhause verlassen zu müssen.
  • Modelle: Immobilien-Leibrente, Zeitrente, Fruchtgenuss, Immobilien-Teilverkauf

Was ist eine Immobilienverrentung?

Der Großteil des Vermögens steckt gerade bei Immobilienbesitzern im eigenen Haus oder in der Eigentumswohnung. Wird im Alter ein größerer Finanzbedarf für Maßnahmen an der Immobilie oder zur Verbesserung der finanziellen Situation erforderlich, erscheint der Verkauf der Immobilie oftmals als einzige Lösung hierfür.

Eine viel bessere Alternative ist die Immobilienverrentung. Hierbei wird die Immobilie verwertet und als Gegenleistung erhält der bisherige Eigentümer eine Geldleistung. Der große Vorteil im Gegensatz zu einem Verkauf ist, dass der Verkäufer weiterhin die Wohnung nutzen darf. Gerade dieser Aspekt ist es, der die Modelle der Immobilienverrentung so interessant macht.

Welche Arten der Immobilienverrentung gibt es?

Die Basis aller Modelle zur Verrentung einer Immobilie ist, dass die Immobilie verkauft oder belastet wird und der bisherige Eigentümer die Immobilie weiter nutzen kann. Bei der Auszahlung des Gegenwertes gibt es verschiedene Varianten.

Die Leibrente

Grundprinzip der Immobilienleibrente

Wie jede andere Leibrente ist auch die Immobilienrente an das Leben des Verkäufers gebunden. Der Verkäufer verkauft seine Immobilie und erhält im Gegenzug vom Käufer eine monatliche Leibrente, während er gleichzeitig ein Wohnrecht behält.


Lebenslange vs. Befristete Leibrente

Die Immobilienrente kann lebenslang oder zeitlich befristet vereinbart werden. Die Wahl hängt von den individuellen Bedürfnissen des Verkäufers ab, wobei eine sorgfältige Abwägung ohne spätere Änderungsmöglichkeit erfolgen muss.


Lebenslange Leibrente

Die lebenslange Leibrente, bei der der Verkäufer bis zu seinem Lebensende in der Immobilie wohnen bleibt und eine Rente bezieht, ist der häufigste Fall. Für Paare wird die Rente an das länger lebende Mitglied angepasst, was die Rentenhöhe beeinflusst.


Leibrente auf Zeit

Eine zeitlich befristete Leibrente definiert einen festen Zeitraum für die Rentenzahlungen. Nach dessen Ablauf endet die Zahlung und der Immobilienverkauf ist komplett abgewickelt.


Berechnung der Leibrente

Für die Berechnung der Leibrente sind wichtige Parameter zu beachten. Der wichtigste Faktor ist der Wert der Immobilie. Dieser wird in der Regel durch unabhängige Sachverständige ermittelt. Von dem ermittelten Immobilienwert ist der Gegenwert des Wohnrechtes abzuziehen. Als Rest bleibt der Wert der Verrentung übrig. Der zweite wichtige Faktor ist das Alter des Verkäufers bzw. weiterer berechtigter Personen.


Für die Rentenberechnung wird der Rentenfaktor des Statistischen Bundesamtes zugrunde gelegt. Maßgebend hierfür ist die durchschnittliche Lebenserwartung für Männer und Frauen. Das Statistische Bundesamt ermittelt und veröffentlicht sogenannte Sterbetafeln. Als Faustregel gilt: je länger die Rentenbezugsdauer, umso geringer die Rente. Bei Paaren gilt die Besonderheit, dass die Lebenserwartung von Frauen höher ist als die von Männern.


Vorteile der Leibrente:

  • Verbesserung der finanziellen Situation
  • Wohnrecht trotz Verkauf der Immobilie, auch für Ehepartner
  • Keine monatlichen Mietzahlungen
  • Keine Kosten für Instandhaltung oder Modernisierung
  • Bei Rentenbezug über die Sterbetafel hinaus geht das Risiko auf den Käufer über

Nachteile der Leibrente:

  • Weniger Rechte als vorheriger Eigentümer
  • Mit dem Verkauf entfällt die Möglichkeit der Vererbung
  • Die Immobilie darf nicht untervermietet werden (somit lassen sich bei Nichtbenutzung keine Mieteinnahmen erzielen)
  • Je nach Zustand der Immobilie und dem Lebensalter kann die Leibrente sehr unterschiedlich ausfallen
  • Von einem frühzeitigen Tod profitiert nur der Käufer
  • Die Entscheidung der Verrentung ist endgültig

Tilgungsfreies-Darlehen (Umkehrhypothek)

Bei dem tilgungsfreien Darlehen, oftmals auch Umkehrhypothek genannt, wird die Immobilie im Gegensatz zur Leibrente nicht verkauft. Der Eigentümer erhält ein Darlehen, meist von Versicherungsgesellschaften, Banken oder darauf spezialisierten Gesellschaften. Im Gegenzug wird im Grundbuch eine Hypothek zugunsten des Darlehensgebers eingetragen. Die Besitzer können bis an ihr Lebensende mietfrei in ihrer Immobilie wohnen.

Anders als bei typischen Darlehen erfolgt hier keine monatliche Ratenzahlung. Die vollständige Tilgung erfolgt hier durch den späteren Verkaufserlös der Immobilie. Diese Form der Immobilienverrentung eignet sich besonders für ältere Personen. Aufgrund der gesetzlichen Wohnimmobilienkreditrichtlinie ist die Aufnahme von Darlehen durch ältere Menschen kaum noch möglich. Stehen Umbauarbeiten an oder soll das Geld anderweitig verwendet werden, ist die Aufnahme eines tilgungsfreien Darlehens eine sinnvolle Möglichkeit.

Wie bei jedem anderen Darlehen wird ein Kreditzins mit einer bestimmten Zinsbindungsfrist vereinbart. Die anfallenden Kreditzinsen werden dem Darlehensbetrag zugeschlagen, somit erhöht sich die Kreditschuld mit zunehmender Laufzeit.


Ermittlung der Darlehenshöhe

Die Darlehensgeber haben ein Interesse daran, dass die Tilgung durch den späteren Verkauf der Immobilie gesichert ist. Daher erfolgt hier ebenfalls die Wertermittlung durch einen unabhängigen Sachverständigen. Von diesem Wert erfolgt dann ein Abschlag für zukünftige Wertminderungen. Für die Darlehenshöhe spielt das Alter der Eigentümer ebenfalls eine zentrale Rolle. Die Faustregel hierbei lautet: je älter die Eigentümer, umso höher die Darlehenssumme.


Vorteile Umkehrhypothek:

  • Es findet kein Verkauf statt
  • Die volle Entscheidungsgewalt bleibt bei den Eigentümern
  • Lebenslanges Wohn- und Nutzungsrecht
  • Finanzierungsmöglichkeit erforderlicher Umbauarbeiten an der Immobilie
  • Ablösung des Darlehens zu Lebenszeiten durch Darlehensnehmer möglich

Nachteile Umkehrhypothek:

  • Steigende Verschuldung durch Zinsen
  • Oftmals geringe Darlehenssummen

Immobilienverkauf in Kombination mit Fruchtgenussrecht

Bei dieser Kombination erfolgt der vollständige Verkauf der Immobilie an den Käufer. Gleichzeitig wird im Grundbuch das Fruchtgenussrecht zugunsten des Verkäufers eingetragen. Der Verkäufer kann die Wohnung weiterhin lebenslang benutzen.

Dieses Modell der Immobilienverrentung wird sehr oft im Zuge der vorweggenommenen Vererbung gewählt. Der Vorteil dabei ist, dass die Schenkungssteuer reduziert werden kann. Der Wert des Fruchtgenuss wird vom Wert der Immobilie abgezogen. Käufer sind dann die Erben.

Wie bei den vorherigen Modellen erfolgt auch hier in einem ersten Schritt die Wertfestsetzung, üblicherweise durch einen Sachverständigen. Maßgebend hierfür sind der Umfang des Fruchtgenussrechts sowie das Alter der begünstigten Person oder Personen. Die Differenz zwischen dem Immobilienwert und dem Kapitalisierungswert des Fruchtgenuss ist der Verkaufspreis.

Beim Fruchtgenussrecht wird zwischen verschiedenen Arten unterschieden. Diese sind:


Vorbehaltsfruchtgenuss

Dem bisherigen Eigentümer wird bei der Übertragung der eigenen Immobilie bereits vorbehaltlich ein Nutzungsrecht gegenüber dem neuen Eigentümer eingeräumt. Der Vorbehaltsfruchtgenuss geht bei Abschluss der Übertragung in ein festes Nutzungsrecht über.


Nachrangiger Fruchtgenuss

Hier wird bei der Bestellung des Fruchtgenuss zusätzlich festgelegt, ob nach dem Tod des Erblassers eine Person ein Fruchtgenussrecht am Nachlassobjekt erhält. Es ist demnach eine erweiterte Form des Vorbehaltsfruchtgenussrecht.


Zuwendungsfruchtgenuss

Es handelt sich um einen Zuwendungsfruchtgenuss, wenn beispielsweise an einem Grundstück ein Fruchtgenuss bestellt wird, der dazu führt, dass der Fruchtnießer als Begünstigter der Vermietung und Verpachtung gegenüber Dritten hervorgeht. Salopp gesagt, kann der Fruchtgenussberechtigte die Immobilie auch weitervermieten und Mieteinnahmen kassieren.


Vorteile Immobilienverkauf mit Fruchtgenussrecht:

  • Durch den Verkaufspreis wird sein finanzieller Spielraum größer
  • Der bisherige Eigentümer behält das vollständige Nutzungsrecht
  • Keine Kostenübernahme für Umbauarbeiten
  • Im Zuge der vorweggenommenen Vererbung fallen niedrigere Steuern an

Nachteile Immobilienverkauf mit Fruchtgenussrecht:

  • Keine Teilhabe an Wertsteigerungen bei Komplettverkauf der Immobilie
  • Zuständigkeit für den Erhalt der Immobilie, ohne Eigentümerrechte
  • Risiko des Verlusts des Fruchtgenussrechts bei Zwangsversteigerung

Der Immobilien-Teilverkauf

Mit dem Teilverkauf Ihrer Immobilie durch Engel & Völkers LiquidHome bieten wir Ihnen die Chance, einen Anteil Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung zu veräußern und im Gegenzug finanzielle Mittel zu erlangen. Dabei haben Sie weiterhin die Freiheit, in Ihrem Zuhause zu leben. Wir ermöglichen es Ihnen, bis zu 50 % Ihres Eigentums an uns zu verkaufen, während Sie durch ein im Grundbuch eingetragenes Fruchtgenussrecht vollumfänglich als wirtschaftlicher Eigentümer agieren können.


Vorteile Immobilien-Teilverkauf:

  • Neue Liquidität: Vermögensfreisetzung bis zu 50 % des Immobilienwerts
  • Altersunabhängig: Zugänglich für alle Altersgruppen
  • 100 % wirtschaftlicher Eigentümer: Entscheidungshoheit bleibt erhalten
  • im Grundbuch eingetragenes Fruchtgenussrecht: Schutz und Einkünfte durch Vermietung
  • Feste Nutzungsgebühr für 10 Jahre: Zahlungssicherheit
  • Wertsteigerung: Beteiligung an Immobilienwertsteigerungen
  • Rückkaufsrecht: Jederzeitige Rückkaufmöglichkeit
  • Renovierungsbeteiligung: Wertsteigernde Maßnahmen werden anerkannt

Nachteile Immobilien-Teilverkauf:

  • Nutzungsgebühr: Monatliche Zahlungen für das Fruchtgenussrecht
  • Fruchtgenussrecht nicht vererbbar: Bei Tod beider Ehepartner erlischt das Recht
  • Instandhaltungskosten: Vom Eigentümer zu tragen
  • Kreditalternativen: Bankkredite könnten günstiger sein

Was bedeutet die Verrentung einer Immobilie?

Freisetzung gebundenen Kapitals

Der Hauptaspekt der Immobilienverrentung ist das Freisetzen eines Teils des in der Immobilie gebundenen Kapitals, um im Alter finanzielle Bedürfnisse zu decken oder Kapital für andere Zwecke verfügbar zu machen.


Übertragung von Eigentumsanteilen

Um Kapital freizusetzen, muss ein Eigentumsanteil übertragen oder die Immobilie belastet werden. Bei der Leibrente und dem Verkauf mit Fruchtgenussrecht findet eine vollständige Eigentumsübertragung statt.


Immobilien-Teilverkauf und tilgungsfreies Darlehen

Beim Teilverkauf wird nur ein Teil des Eigentums verkauft, während bei einem tilgungsfreien Darlehen keine Eigentumsübertragung erfolgt, sondern eine Grundschuld eingetragen wird.


Vollständige Wohnnutzung und Vermietungsmöglichkeiten

Alle Modelle erlauben dem Verkäufer, in der Immobilie zu wohnen. Ein besonderer Vorteil desFruchtgenussrechts gegenüber dem Wohnrecht ist die Möglichkeit, die Immobilie zu vermieten und Mieteinnahmen zu generieren.

Für wen eignet sich welches Immobilienverrentung-Modell?

Hierfür gibt es keine Pauschalaussage; es kommt immer auf die jeweilige Situation des Immobilieneigentümers an. Die nachfolgenden Beispiele zeigen, welche Variante geeignet ist. Eine weitere wichtige Frage der Immobilienverrentung ist, ab welchem Alter sie sinnvoll ist.


Ledige Person ohne Kinder

Da keine direkten Erben vorhanden sind, ist die Möglichkeit der Vererbung irrelevant. Hier eignen sich die unbefristete Leibrente, das tilgungsfreie Darlehen und der Immobilien-Teilverkauf.


Ehepaar ohne Kinder

Hier gilt das Gleiche wie bei ledigen Personen. Der einzige Unterschied bei der Leibrente ist, dass für die Rentenberechnung die Person mit der längsten Lebenserwartung maßgebend ist.


Ehepaar mit Kindern

Hier kann der Aspekt der Vererbung sehr wichtig sein. Hier bieten sich das tilgungsfreie Darlehen sowie der Verkauf mit Fruchtgenussrecht. Als Käufer können hier die Kinder auftreten. Durch die Verrechnung des Fruchtgenussrechts können Erbschaftssteuern vermieden oder gesenkt werden. Beim tilgungsfreien Darlehen haben die Erben die Möglichkeit, das Darlehen zu tilgen.


Lebenspartnerschaft

Hier ist es wichtig, dass sowohl der bisherige Eigentümer als auch die weitere Person nach dessen Tod die Immobilie weiterhin nutzen können. Der Verkauf mit einem nachrangigen Fruchtgenussrecht ist hier die optimale Immobilienverrentung. Möglich wäre auch der Immobilien-Teilverkauf, dann allerdings mit einem erweiterten Wohnrecht.

Immobilienverrentung ab welchem Alter?

Auch hier gibt es keine pauschale Antwort. Wenn bei Renteneintritt das Einkommen deutlich niedriger ausfällt, kann eine Immobilienverrentung ab diesem Zeitpunkt sinnvoll sein.

Ein anderer Zeitpunkt kann sein, wenn größere Umbauten anstehen. Beispielsweise der Einbau eines altersgerechten Bades oder die Neueindeckung des Dachs. Solche Baumaßnahmen erfordern einen hohen Kapitalbedarf. Durch einen Immobilien-Teilverkauf oder ein tilgungsfreies Darlehen wird sofort ein größerer Finanzbetrag verfügbar.


Fazit

Immobilienverrentung, eine gute Alternative

Der Ausgangspunkt ist immer die Überlegung: “ Wie kann ich mein Haus verkaufen und darin wohnen bleiben?” Bei dieser Frage steht der vollständige Verkauf im Mittelpunkt. Das ist jedoch nicht immer die beste Lösung; eine echte Alternative kann die Immobilienverrentung sein.

Der zentrale Punkt bei der Frage ist jedoch, dass die Immobilie weiterhin bewohnt werden kann. Bei allen dargestellten Modellen ist diese Möglichkeit vorhanden. Jedes Modell hat seine Vorteile und Nachteile. Bei der Wahl der geeigneten Form kommt es daher auf die jeweilige Situation an. Es ist daher wichtig, die jeweiligen Modelle genau zu verstehen.


Bitte beachten Sie, dass die Inhalte dieses Ratgebers ausschließlich zu allgemeinen Informationszwecken dienen. Während wir uns bemühen, die Informationen aktuell und korrekt zu halten, übernehmen wir keine Verantwortung oder Haftung für Entscheidungen, die auf Grundlage dieser Informationen getroffen werden. Dieser Ratgeber ersetzt keine professionelle Beratung. Wir empfehlen Ihnen, für spezifische Anliegen oder rechtliche Fragestellungen stets qualifiziertes Fachpersonal zu konsultieren.

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