Im Pflegefall können unterschiedliche Verwertungsmöglichkeiten der eigenen Immobilie, von Verkauf bis zur Selbstnutzung, helfen, die Pflegekosten und eventuelle Pflegeheimkosten zu decken.
Ein Immobiliengutachten ist die Zusammenfassung aller relevanten Objektdaten, aus denen dann der Verkehrswert, Sachwert oder Ertragswert der Immobilie ermittelt wird. Besonders wichtig sind Gutachten, wenn es um rechtliche, steuerrechtliche Angelegenheiten oder um Versicherungsleistungen geht.
Im Hinblick auf die Auswirkungen der gutachterlichen Wertermittlung ist es wichtig, dass der Gutachter für Immobilien verantwortungsbewusst handelt. Dies erfordert hohe Anforderungen an die Qualität und die Arbeitsweise des Gutachters. Der Zuständigkeitsbereich geht aber weit über die reine Wertermittlung hinaus, zu den weiteren Aufgaben eines Immobiliengutachters gehören:
Je nach Anforderungen an den Gutachter werden drei Arten unterschieden:
Gutachter ist kein rechtlich geschützter Begriff. Demnach kann jeder als Gutachter auftreten und seine Leistungen anbieten.
Unabhängige Immobiliengutachter, auch als freie Gutachter bezeichnet, benötigen keinen rechtlich anerkannten Nachweis über dessen Qualifikation. Daher ist es bei der Auswahl eines solchen freien Gutachters besonders wichtig, dessen Erfahrungen zu hinterfragen.
Kriterien hierfür sind der berufliche Hintergrund, wie lange er die Tätigkeit schon ausübt und wie Beurteilungen ausfielen. Oftmals ist die Mundpropaganda sehr wichtig, dies gilt besonders für Immobiliengutachter in der Nähe. Die Gutachten von freien Immobiliengutachtern werden von Gerichten und Behörden nicht anerkannt.
Diese Experten werden von den zuständigen Gerichten vereidigt und zertifiziert. Ihre Aufgabe ist es, unparteiische und fachkundige Bewertungen durchzuführen.
Durch die öffentliche Bestellung und Zuordnung zu einer Landesbehörde wird deren Qualifikation nochmals hervorgehoben. Die Gutachten von solchen Gutachtern haben vor Gericht und staatlichen Behörden Bestand.
Für die Preisfestsetzung kommt es immer auf die Art des Immobiliengutachtens an.
Wird nur ein einfaches Kurzgutachten benötigt, sind die Kosten niedriger als bei sehr ausführlichen Immobiliengutachten. Ein Richtwert für solche Kurzgutachten ist, dass sie ab 500 Euro beginnen.
Bei sogenannten Vollgutachten ist das anders. Diese sind deutlich umfänglicher als Kurzgutachten. Das hat natürlich seinen Preis. Die Kosten für Immobiliengutachten dieser Art orientieren sich am ermittelten Wert, sie liegen in der Regel zwischen 0,5 % und 1,5 %.
Die Kosten eines Gutachtens für Immobilien hängen wesentlich von der Dauer der Gutachtenerstellung ab. Bei Gewerbeimmobilien ist der Aufwand deutlich höher als bei Wohnimmobilien. Aber auch hier gibt es sehr große Unterschiede. Wenn Baupläne vorhanden sind, ist der Aufwand geringer, als wenn diese nicht vorhanden sind.
Ein Unterschied ist auch die Art des Immobiliengutachters. Unabhängige Immobiliengutachter haben meistens niedrigere Preise als zertifizierte Immobiliengutachter. Letztere haben eine Ausbildung absolviert und lassen sich dies auch vergüten. Immer wenn die Gutachten vor Gericht oder Behörden Bestand haben müssen, ist der Arbeitsaufwand wesentlich höher.
Die Kosten für ein Immobiliengutachten zahlt ausschließlich der Auftraggeber.
Tipp: Die Einholung mehrerer Angebote kann sich lohnen.
Je nach Verwendungszweck des Immobiliengutachtens wird nach Kurzgutachten und Vollgutachten unterschieden. Was ist der Unterschied bei diesen beiden Arten?
Ein Kurzgutachten ist, wie der Name schon sagt, kürzer gefasst. Die Wertermittlung basiert auf deutlich weniger Faktoren, zudem ist das Immobiliengutachten weniger detailliert. Wichtig für den Immobiliensachverständigen ist, dass der Grund für das Gutachten bekannt ist. Dies kann den Umfang der Begutachtung deutlich eingrenzen, somit auch die Kosten für Immobiliengutachten.
Der Umfang eines Kurzgutachtens hängt von dem Auftrag ab. In der Regel besteht ein Kurzgutachten aus 10 bis 20 Seiten. Kurzgutachten werden oftmals für den Verkauf einer Immobilie benötigt oder für außergerichtliche Einigungen. Ein Makler-Exposé ist ein sehr vereinfachtes Kurzgutachten.
Wird ein Gutachten für rechtliche Bewertungen, für Versicherungszahlungen oder für ein Gericht benötigt, ist die Erstellung eines umfänglichen Vollgutachtens erforderlich. Vollgutachten dürfen nur von einem staatlich anerkannten Immobiliengutachter erstellt werden.
Eine abschließende Aufzählung, was Vollgutachten beinhalten muss, gibt es nicht. Hier kommt es auf die Auftragsbeschreibung an. Der Immobiliengutachter prüft nicht nur die vorhandenen Unterlagen auf Richtigkeit, er überprüft und dokumentiert alle wichtigen Details des Objektes.
Ein Vollgutachten ist wesentlich umfangreicher als ein Kurzgutachten. Die Anzahl der Blätter kann schnell über 100 Seiten hinausgehen. Es gibt keine Richtzahl, es kommt immer auf den Auftrag sowie die Immobilie an. Der Arbeitsaufwand für ein solches Gutachten kann sehr hoch sein. Dies führt zu deutlich höheren Kosten.
Für die Bewertung gibt es drei Standardverfahren. Diese sind:
Das Vergleichsverfahren ist ein Verfahren, auf das Immobilienmakler gerne zurückgreifen. Sie haben gute Kenntnisse, welche Verkaufspreise bei vergleichbaren Objekten erzielt wurden. Insbesondere eignet sich dieses Verfahren für Mietwohnungen.
Werden Wohnhäuser nach diesem Verfahren bewertet, muss eine Vergleichbarkeit vorliegen. In den Kommunen gibt es Vorschriften, welche Haustypen in bestimmten Wohngegenden zugelassen sind. Darüber hinaus sind die Grundstücke oftmals gleich groß. Somit sind wichtige Wertkriterien identisch. Ebenfalls ist die Nachfrage nach Immobilien in einer bestimmten Wohngegend ein wichtiger Aspekt bei dem Vergleichsverfahren. Insgesamt kann der Verkehrswert anhand von identischen Kriterien aus früheren Verkäufen annähernd bestimmt werden.
Makler kennen sich in ihrem Tätigkeitsgebiet gut aus und wissen, welcher Wert realistisch ist.
Das Sachwertverfahren orientiert sich daran, was eine vergleichbare Immobilie zum Bewertungsstichtag kosten würde. Hier kommt es nicht auf den Verkehrswert an, sondern rein auf die Kosten.
Die Gesamtkosten bestehen aus den Kosten für das Grundstück sowie den Kosten für die Errichtung einer gleichwertigen Immobilie.
Die Grundstückskosten sind durch den Bodenrichtwert weitestgehend festgelegt. Zudem kommt es dann auf den Wert der Außenanlagen an. Sind Garagen oder Carports vorhanden, sind Wege gepflastert oder mit Schotter aufgefüllt; all diese Aspekte sind für die Wertermittlung des Grundstückes wichtig.
Für die Kostenermittlung der Immobilie ist deren Größe und Ausstattung entscheidend. Hier werden die Materialkosten sowie die Arbeitskosten berücksichtigt.
Beim Sachwertverfahren werden die Grundstückskosten sowie die Immobilienkosten addiert. Entscheidend ist, dass ein Objekt von gleicher Güte und Zustand kosten würde. Um die Abnutzung zu bewerten, werden Abschläge von den Baukosten vorgenommen.
Bei diesem Verfahren geht es darum, den Wert des Ertrages bei Renditeobjekten zu ermitteln. Das typische Beispiel hierfür ist die Wertermittlung einer Mietimmobilie. Wichtige Faktoren für die Wertermittlung sind die Mieteinnahmen, die Bewirtschaftungskosten, die Bodenwertverzinsung, die Restnutzungsdauer sowie der Bodenwert.
Der Ertragswert berechnet sich nach folgendem Schema:
Jährliche Mieteinnahmen (Basis sind ortsübliche Mieten)
./. Jährliche Bewirtschaftungskosten (nicht auf Mieter umlegbare Kosten)
= Liegenschaftsreinertrag
./. Bodenwertverzinsung (Bodenwert x Liegenschaftszins)
= Jahresreinertrag der baulichen Anlagen
x Vervielfältiger (Faktor abhängig von der Restnutzungsdauer)
= Ertragswert der baulichen Anlagen
+ Bodenwert
= Ertragswert
Dieses Berechnungsschema kann noch um Sonderfaktoren erweitert werden. Der Liegenschaftszins kann bei Behörden erfragt werden. Für den Vervielfältiger gibt es Tabellen.
Der Ablauf für die Erstellung eines Gutachtens ist immer gleich. Zunächst einmal muss genau festgelegt sein, um welche Art des Immobiliengutachtens es sich handelt. Ein weiterer Aspekt ist, wofür das Immobiliengutachten benötigt wird.
Wenn diese Punkte bestimmt sind, geht es an die eigentliche Erstellung des Gutachtens. Hierfür benötigt der Immobiliengutachter bestimmte Unterlagen. Sind diese nicht mehr vollständig vorhanden, bedarf es Auskünfte von Behörden oder anderen Institutionen.
Wichtige Unterlagen sind:
Wenn die Unterlagen vorliegen, erfolgt meistens eine Begehung der Immobilie. Hierbei werden die notwendigen Fotos angefertigt. Auflistung vorhandener Mängel. Wenn diese objektbezogenen Werte vorliegen, erfolgt die Beurteilung der Wohngegend sowie die Beurteilung der Kommune.
Je nach Bewertungsverfahren bedarf es der Ermittlung weiterer wichtiger Faktoren. Wenn alle Unterlagen vorliegen, erfolgt die Auswertung anhand dieser Daten. Das Ergebnis ist die Ermittlung des benötigten Verkehrswertes oder des Ertragswertes.
Eine gesetzlich vorgegebene Schriftform gibt es nicht. Das Gutachten muss klar strukturiert sein und die Schritte müssen nachvollziehbar sein. Zum Schluss erfolgt die Bestätigung des Gutachters auf Richtigkeit mit seiner Unterschrift sowie einem vorhandenen Stempel. Der Stempel ist bei staatlich bestellten Immobiliengutachtern sowie staatlich anerkannten Immobiliengutachtern immer erforderlich.
Das fertige Gutachten hat meistens denselben Aufbau. Auf dem Deckblatt wird der Auftrag des Gutachtens beschrieben und der zuständige Immobiliengutachter vermerkt. Neben den persönlichen Angaben wird auch die Qualifikation des Gutachters angegeben.
Hier wird in kurzer Form beschrieben, wer der Auftraggeber ist und was begutachtet werden soll. Dann erfolgt in einem Inhaltsverzeichnis der Aufbau des Gutachtens.
Beschreibung des Grundstücks und der Immobilie
Hier geht es um die Bestandsaufnahme des Grundstückes. Faktoren sind Grundstücksgröße, Lage des Grundstücks sowie vorhandene Außenanlagen.
Der zweite Aspekt ist die Immobilie. In dem Gutachten wird auf den Zustand sowie die Mängel eingegangen. Bei einem Kurzgutachten werden die wichtigsten Faktoren der Immobilie dargestellt; bei Vollgutachten erfolgt dies sehr detailliert. In dem Gutachten sind Bilder zur Veranschaulichung enthalten.
Die Auswahl des geeigneten Immobilienbewertungsverfahrens hängt von verschiedenen Faktoren ab, darunter der Immobilientyp, der Bewertungszweck und die verfügbaren Daten. Hier ist eine kurze Übersicht über die gängigsten Bewertungsverfahren und wann sie typischerweise angewendet werden:
Anwendung: Vor allem bei Wohnimmobilien wie Häusern und Wohnungen.
Grund: Es basiert auf dem Vergleich mit kürzlich verkauften, ähnlichen Objekten in der gleichen Lage. Dieses Verfahren wird angewendet, wenn ausreichend Vergleichsdaten verfügbar sind.
Anwendung: Hauptsächlich bei vermieteten oder verpachteten Immobilien, wie Mehrfamilienhäusern, Bürogebäuden oder Einzelhandelsflächen.
Grund: Es bewertet den Wert einer Immobilie basierend auf den erzielbaren Mieteinnahmen und berücksichtigt dabei die zukünftigen Ertragsaussichten. Dieses Verfahren eignet sich, wenn die Immobilie Einkommen generiert.
Anwendung: Bei speziellen Immobilien, für die keine Vergleichsobjekte existieren oder die nicht primär zur Erzielung von Einkommen dienen, wie zum Beispiel bei Industrieanlagen, Spezialimmobilien oder in manchen Fällen bei Einfamilienhäusern.
Grund: Es basiert auf den Herstellungskosten der Immobilie (Bodenwert plus Bauwert) und wird angewendet, wenn die Kosten für die Wiederherstellung oder den Neubau relevant sind.
Hier kommt es darauf an, wofür das Gutachten benötigt wird. Sofern es nicht vor Behörden oder Gerichten Bestand haben muss, reicht ein Kurzgutachten. Für Gerichte oder Behörden sind Vollgutachten erforderlich.
Kurzgutachten, aber auch Vollgutachten ohne Rechtssicherheit können von einem freien Immobiliengutachter erstellt werden.
Vollgutachten für Gerichte können nur von staatlich bestellten und vereidigten Gutachtern erstellt werden. Wenn die Gutachten zudem für Behörden erforderlich sind, dürfen diese nur staatlich anerkannte Gutachter erstellen.
Es gibt keine festgesetzten Preise. Jeder Gutachter kann seine eigenen Preise festsetzen. Wer nur ein Kurzgutachten benötigt, kann dies bei einem freien Gutachter in Auftrag geben. Als Richtwert gelten 500 Euro.
Vollgutachten sind wesentlich teurer. Diese werden in der Regel von staatlich bestellten und vereidigten Gutachtern erstellt. Die Kosten liegen zwischen 0,5 % und 1,5 % des Verkehrswertes.
Fazit
Immobiliengutachten sind essentiell für eine Vielzahl von Anlässen, darunter Kauf- und Verkaufsentscheidungen, Finanzierungen, steuerliche Bewertungen, Versicherungsfälle sowie rechtliche Streitigkeiten. Sie bieten eine objektive Bewertung des Marktwertes, des Sachwertes oder des Ertragswertes einer Immobilie, basierend auf Faktoren wie Zustand, Ausstattung, Bodenwert und Lage.
Es wird zwischen Kurzgutachten und Vollgutachten unterschieden, wobei die Kosten je nach Umfang und Art des Gutachtens variieren. Während Kurzgutachten bereits ab 500 Euro erhältlich sind, orientieren sich die Preise für Vollgutachten am Immobilienwert und liegen zwischen 0,5 % und 1,5 %. Die Auswahl des Gutachters sollte sorgfältig erfolgen, wobei Qualifikationen, Erfahrung und die Art der Zertifizierung (freie, öffentlich bestellte und vereidigte oder staatlich anerkannte Gutachter) zu berücksichtigen sind.
Die Bewertungsmethoden – Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren – werden je nach Immobilientyp und Bewertungszweck angewendet. Ein Immobiliengutachten umfasst nicht nur die reine Wertermittlung, sondern auch eine detaillierte Analyse des Marktes, der Immobilie und ihres Umfelds, um eine fundierte und nachvollziehbare Bewertung zu gewährleisten.
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