Immobilienbewertung ist der Prozess, den Wert einer Immobilie zu schätzen, er kommt häufig bei Kauf, Verkauf, Finanzierung oder bei steuerlichen Angelegenheiten zum Einsatz.
Es gibt zahlreiche Situationen, in denen die Bewertung einer Immobilie entscheidend ist. Im Folgenden listen wir die wichtigsten von Ihnen auf.
In Erbschaftsfällen ist die Ermittlung des Immobilienwerts für die korrekte Berechnung der Erbschaftssteuer unerlässlich. Auch bei der Übertragung von Immobilieneigentum, sei es in der Familie oder zwischen Geschäftspartnern, ist eine zuverlässige Bewertung erforderlich, um den wahren Wert des Objekts zu bestimmen.
Finanzierungsfragen, wie die Aufnahme eines Darlehens für Renovierungs- oder Umbauvorhaben, verlangen oft nach einer professionellen Bewertung. Banken nutzen diese, um den Immobilienwert festzustellen und die Kreditwürdigkeit zu prüfen. Lesen Sie hier, wie wir Sie im Rahmen des Immobilien-Teilverkaufs im Bereich der Liquiditätszufuhr unterstützen können.
In seltenen, aber bedeutsamen Fällen wie Enteignungen, beispielsweise für staatliche Infrastrukturprojekte, ist die Bewertung essenziell, um angemessene Entschädigungen zu ermitteln.
In all diesen Szenarien ist eine akkurate Immobilienbewertung nicht nur nützlich, sondern oft unverzichtbar, um gerechte Entscheidungen zu treffen und rechtliche Ansprüche sicherzustellen.
Der Ablauf einer Immobilienbewertung kombiniert unterschiedliche Methoden, um den wahren Wert einer Immobilie zu bestimmen. Drei Hauptverfahren kommen dabei am häufigsten zum Einsatz: das Sachwert-, Ertragswert- und Vergleichswertverfahren.
Dieses Verfahren konzentriert sich auf die materiellen Werte der Immobilie, einschließlich Grundstück, Gebäude und Ausstattung. Der Gutachter bewertet das Gebäude basierend auf Faktoren wie Baujahr, Zustand und Ausstattung und addiert den Grundstückswert hinzu. Diese Methode ist besonders bei Einfamilienhäusern beliebt, da hier die Baukosten und der Wert des Grundstücks direkt in die Berechnung einfließen.
Das Sachwertverfahren, geregelt in den §§ 21–23 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), basiert auf der Annahme, dass der Wert einer Immobilie durch ihre Nutzungsmöglichkeiten und die damit verbundenen Einkünfte bestimmt wird. Der Ertragswert, bestehend aus Mietertrag, Verkaufserlös und Betriebskosten, ist der Ausgangspunkt der Berechnung. Dieser Wert wird mit dem Kapitalisierungszinssatz multipliziert, um den Sachwert zu ermitteln, wobei der Zinssatz die Höhe des Kapitals reflektiert, das nötig ist, um die Immobilie zu erwerben.
Ideal für vermietete Immobilien, basiert dieses Verfahren auf den erzielbaren Erträgen wie Mieteinnahmen. Der Wert ergibt sich aus den potenziellen Einnahmen, wobei baulicher Zustand und Marktlage berücksichtigt werden. Die Annahme ist hier, dass der Wert der Immobilie mit ihren möglichen Erträgen korreliert.
Im Ertragswertverfahren, festgelegt in den §§ 17–20 der ImmoWertV, wird der Wert der Immobilie ebenfalls durch ihre Nutzungsmöglichkeiten und Einkünfte definiert. Der Ertragswert, gebildet aus Mietertrag, Verkaufserlös und Betriebskosten, wird durch die Restnutzungsdauer der Immobilie dividiert. Die Restnutzungsdauer wird anhand der Bauart, des Alters und des Zustands der Immobilie bestimmt und kann sich durch bauliche Veränderungen oder Modernisierungen ändern.
Bei dieser Methode wird der Immobilienwert anhand der Verkaufspreise ähnlicher Objekte in der Umgebung bestimmt. Es berücksichtigt Größe, Alter, Ausstattung und Lage der Immobilie. Besonders effektiv ist dieses Verfahren bei Eigentumswohnungen, da hier oft gut vergleichbare Transaktionen vorliegen.
Das Vergleichswertverfahren, festgelegt in § 15 der ImmoWertV, basiert auf dem Vergleich der Immobilie mit ähnlichen Objekten in der Region. Die Verkaufspreise dieser Immobilien werden erhoben und an die spezifischen Eigenschaften der zu bewertenden Immobilie angepasst, um den Vergleichswert zu ermitteln.
Das Verfahren zur Bodenwertermittlung nach § 16 wird angewandt, wenn der Bodenwert bei der Bewertung eine wesentliche Rolle spielt, etwa bei Grundstücken. Hierbei werden die Verkaufspreise vergleichbarer Grundstücke erhoben und für die spezifischen Eigenschaften des zu bewertenden Grundstücks angepasst.
In allen Fällen kann der Wert durch individuelle Faktoren wie Lage, Zuschnitt oder besondere Ausstattungsmerkmale angepasst werden. Diese Methoden erlauben es, einen umfassenden und marktgerechten Wert für eine Vielzahl von Immobilientypen zu ermitteln.
Entscheiden Sie sich für einen Teilverkauf Ihrer Immobilie an Engel & Völkers LiquidHome, wird auch hier im ersten Schritt der Verkehrswert ermittelt. Die Kosten für einen neutralen und zertifizierten Gutachter übernehmen wir. Auf Basis seiner Berechnungen ergibt sich dann der Teilverkaufspreis, der Ihnen bei Vertragsabschluss ausgezahlt wird. Die Summe muss mindestens 100.000 Euro betragen und darf maximal die Hälfte des Verkehrswertes ausmachen. Ein weiterer Vorteil: Auch die Notarkosten und die Gebühren für den Grundbucheintrag übernehmen wir, sodass Sie sich um nichts kümmern müssen.
Wer über ausreichend Erfahrung und Kenntnisse des lokalen Immobilienmarktes verfügt, kann den Wert seiner Immobilie selbst einschätzen, um Kosten zu sparen, insbesondere wenn ein Verkauf ohne Makler beabsichtigt ist. Ein empfohlenes Vorgehen in solchen Fällen ist die Anwendung des Vergleichswertverfahrens. Dieses Verfahren ist weniger komplex und gut umsetzbar für diejenigen, die ihren Angebotspreis selbst festlegen möchten.
Beginnen Sie mit der Recherche auf Immobilienportalen, um vergleichbare Angebote in Ihrer Gegend zu finden. Untersuchen Sie diese Angebote gründlich und vergleichen Sie deren Merkmale mit Ihrer Immobilie. Überlegen Sie dabei, inwiefern Ihre Immobilie im Vergleich zu den gefundenen Objekten mehr oder weniger wert sein könnte. Wiederholen Sie diese Analyse mit verschiedenen Immobilienangeboten, um eine angemessene Preisspanne für Ihr Objekt zu ermitteln.
Besonders bei Eigentumswohnungen und standardisierten Einfamilienhäusern, wie Reihen- und Doppelhaushälften, kann dieses Verfahren auch ohne professionellen Gutachter zuverlässige Schätzwerte liefern. Entscheidend ist dabei ein fundiertes Verständnis des aktuellen Immobilienmarktes.
Auch für einen Immobilien-Teilverkauf steht Ihnen ein Teilverkauf-Rechner zur Verfügung. Probieren Sie es aus und sehen Sie auf einen Blick, mit welcher Auszahlung Sie voraussichtlich rechnen können.
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Die Bewertung einer Immobilie wird durch eine Reihe von Faktoren beeinflusst, die sowohl ihre Lage, ihren Zustand, die Marktsituation als auch regionale Entwicklungen umfassen.
Lage: Die Lage einer Immobilie ist ein zentraler Faktor für ihren Wert. Dies schließt sowohl die geografische Position (Stadt oder Land) als auch das spezifische Viertel ein. Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln, Schulen und Einkaufsmöglichkeiten erhöhen den Wert, während eine Lage in einem sozialen Brennpunkt ihn senken kann.
Zustand und Ausstattung: Der physische Zustand einer Immobilie, einschließlich der Modernisierung, Energieeffizienz und Innenausstattung, hat ebenfalls großen Einfluss auf den Wert. Neuere oder gut instand gehaltene Immobilien mit moderner Ausstattung und effizienter Energiebilanz erzielen höhere Preise.
Marktlage und Angebot-Nachfrage-Dynamik: Die allgemeine Marktsituation, geprägt durch Angebot und Nachfrage, beeinflusst den Immobilienpreis. In Gebieten mit hoher Nachfrage und geringem Angebot steigen die Preise, während ein Überangebot zu Preissenkungen führt.
Regionale Entwicklung: Die Zukunftsperspektiven einer Region, insbesondere in Bezug auf Wirtschaftswachstum und Bevölkerungszuwachs, sind wichtige Faktoren. Aufstrebende Regionen oder Viertel mit erwartetem Zuzug können zu Wertsteigerungen führen.
Zusammenfassend bestimmen diese Faktoren den Immobilienwert und sollten bei jeder Bewertung sorgfältig berücksichtigt werden. Sie spiegeln die Komplexität des Immobilienmarktes wider und erfordern ein tiefgehendes Verständnis für eine genaue Wertermittlung.
Die Steigerung des Immobilienwerts kann durch eine Reihe gezielter Renovierungsmaßnahmen erreicht werden, die sowohl die äußere Erscheinung als auch die strukturelle Integrität und die Ästhetik der Immobilie betreffen.
Durch das Einbringen von Eigenleistungen bei diesen Maßnahmen können Eigentümer die Kosten senken und gleichzeitig den Wert ihrer Immobilie maximieren.
Die Kosten einer Immobilienbewertung variieren stark und werden von mehreren Faktoren beeinflusst. Diese Faktoren umfassen die Art und Größe des Gebäudes, den Zustand des Objekts, den Komplexitätsgrad der Bewertung sowie die gewählte Bewertungsmethode. Auch die Art des Gutachtens spielt eine Rolle – ob es sich um ein Kurzgutachten handelt, das in der Regel zwischen 100 und 500 Euro kostet, oder um ein ausführlicheres Langgutachten, dessen Kosten zwischen 0,5 und 1 Prozent des Verkehrswertes der Immobilie liegen. Beispielsweise können bei einem Verkehrswert von 400.000 Euro die Kosten für ein Vollgutachten zwischen 2.000 und 4.000 Euro betragen.
Die Gebühren professioneller Bewerter variieren ebenfalls, wobei Stundensätze zwischen 70 und 200 Euro üblich sind. Hinzu kommen möglicherweise Kosten für die Verschriftlichung der Bewertung. Es empfiehlt sich, Angebote von verschiedenen Fachleuten einzuholen und zu vergleichen, um die beste Option zu finden. Bei einem Teilverkauf übernehmen wir, die EV LiquidHome GmbH, als Ihr Partner diese Gebühren und regeln den gesamten Ablauf für Sie.
Insgesamt hängen die Kosten einer Immobilienbewertung stark von den individuellen Anforderungen und dem Umfang des Gutachtens ab, weshalb eine genaue Abklärung im Vorfeld sinnvoll ist.
Bei der Immobilienbewertung stehen zwei Hauptarten von Gutachten zur Verfügung: das Kurzgutachten und das Vollgutachten, die jeweils unterschiedliche Anwendungsbereiche, Inhalte sowie Vor- und Nachteile bieten.
Anwendung:
Inhalt:
Nachteile:
Zeit und Kosten:
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Beide Gutachtenarten haben spezifische Vor- und Nachteile und sind je nach Situation und Anforderung unterschiedlich geeignet. Ein Kurzgutachten ist schneller und kostengünstiger, aber weniger detailliert, während ein Vollgutachten umfassend und anerkannt ist, aber mehr Zeit und Geld erfordert.
Bei der Erstellung eines Immobiliengutachtens sind verschiedene Unterlagen erforderlich, die je nach Art des Gutachtens (Kurz- oder Vollgutachten) und der spezifischen Immobilie variieren können. Ein vollständiges und korrektes Set an Dokumenten beschleunigt den Prozess und kann die Kosten reduzieren.
Ein Vollgutachten erfordert in der Regel eine umfangreichere Dokumentation als ein Kurzgutachten. Fehlen Dokumente, können Gutachter diese in vielen Fällen selbst beschaffen, wobei dies zusätzliche Zeit und Kosten verursachen kann. Es empfiehlt sich daher, alle relevanten Unterlagen im Vorfeld zu sammeln und bereitzustellen.
Fazit
Die Immobilienbewertung spielt eine entscheidende Rolle im heutigen Immobilienmarkt. Sie ist ein umfassender Prozess, der in verschiedenen Szenarien wie Verkauf, Finanzierung, steuerlichen Angelegenheiten und rechtlichen Prozessen zum Einsatz kommt. Die Bewertung basiert auf einer Vielzahl von Faktoren, darunter Lage, Größe, Zustand, Alter der Immobilie sowie Marktlage. Zwei Hauptarten von Gutachten - das Kurzgutachten und das Vollgutachten - bieten je nach Bedarf und Situation unterschiedliche Vorteile. Während Kurzgutachten schnell und kosteneffizient sind, liefern Vollgutachten eine tiefgehendere Analyse und sind bei komplexeren Fällen wie rechtlichen Auseinandersetzungen oder bei Immobilien mit besonderen Merkmalen erforderlich.
Die korrekte Zusammenstellung der erforderlichen Unterlagen spielt eine wesentliche Rolle bei der Beschleunigung des Bewertungsprozesses und der Reduzierung der Kosten. Zu den essentiellen Dokumenten zählen unter anderem der Grundbuchauszug, Baupläne, Energieausweise und bei Bedarf spezifische Unterlagen wie Teilungserklärungen für Eigentumswohnungen oder Mietverträge bei vermieteten Immobilien.
Insgesamt ist die Immobilienbewertung ein kritischer Schritt, um den realistischen Wert einer Immobilie zu bestimmen, und trägt damit zu fundierten Entscheidungen auf dem Immobilienmarkt bei. Sie ermöglicht es Eigentümern, Investoren und anderen Marktteilnehmern, informierte Entscheidungen zu treffen und fördert Transparenz und Fairness im Immobiliensektor.
Bitte beachten Sie, dass die Inhalte dieses Ratgebers ausschließlich zu allgemeinen Informationszwecken dienen. Während wir uns bemühen, die Informationen aktuell und korrekt zu halten, übernehmen wir keine Verantwortung oder Haftung für Entscheidungen, die auf Grundlage dieser Informationen getroffen werden. Dieser Ratgeber ersetzt keine professionelle Beratung. Wir empfehlen Ihnen, für spezifische Anliegen oder rechtliche Fragestellungen stets qualifiziertes Fachpersonal zu konsultieren.
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