Der Fruchtgenuss: Rechte, Pflichten und Kosten

• Regelung zur Nutzung von Eigentum, das einem anderen gehört

• Recht zur Nutzung ist weder vererbbar noch veräußerbar
• Ermöglicht den Nutzungsberechtigten Einkünfte, zum Beispiel in Form von Miete, aus der Immobilie zu generieren
• Endet mit dem Ableben der Person, die das Fruchtgenussrecht hält
• Häufig genutzt bei Schenkungen, Erbschaften und beim Teilverkauf der Immobilie

Fruchtgenuss ist ein Begriff aus dem Immobilienrecht, der beschreibt, dass ein Immobilieneigentümer einer anderen Person, dem Fruchtnießer, das Recht gibt, seine Immobilie so zu nutzen, als ob sie ihm gehören würde. Dieses Recht wird oft für einen bestimmten Zeitraum vergeben, zum Beispiel bis zum Tod der Person. Der Fruchtnießer kann durch die Immobilie Einnahmen erzielen, etwa indem er sie vermietet. Allerdings hat er nicht das Recht alleine, die Immobilie zu verkaufen oder endgültig darüber zu verfügen; diese Rechte behält der Eigentümer.

Zuwendungsfruchtgenuss

Beim Zuwendungsfruchtgenuss behält der Eigentümer das Eigentum an der Immobilie, räumt jedoch einer anderen Person ein Fruchtgenussrecht ein. Dieses kann entgeltlich, teilentgeltlich oder unentgeltlich sein. Beim entgeltlichen Zuwendungsfruchtgenuss zahlt der Fruchtnießer eine Gebühr an den Eigentümer und profitiert von den Mieteinnahmen. Der unentgeltliche Zuwendungsfruchtgenuss erlaubt es dem Berechtigten, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen, ohne dafür eine Gebühr zu zahlen. Beim Fruchtgenuss können steuerliche Vorteile entstehen, weil man die Steuern für die Immobilie und die Einkünfte daraus auf verschiedene Personen verteilen kann.

Vorbehaltsfruchtgenuss

Ein Vorbehaltsfruchtgenuss liegt vor, wenn das Eigentum einer Immobilie übertragen wird, der Voreigentümer sich jedoch an der übertragenen Immobilie ein Fruchtgenussrecht vorbehält. Diese Form des Fruchtgenuss kommt häufig bei der Übertragung von Immobilien von Eltern auf Kinder vor. Der Vorbesitzer kann dabei entweder selbst in der Immobilie wohnen oder Mieteinnahmen daraus generieren. Der Fruchtgenuss kann steuerliche Vorteile bieten, indem es erlaubt, Eigentum und Einkünfte daraus auf verschiedene Personen zu verteilen.

Die Verankerung eines Fruchtgenussrechts an einer Immobilie im Grundbuch bezweckt, dass im Falle der Übertragung der Immobilie der Neueigentümer das Fruchtgenussrecht gegen sich gelten lassen muss. Der Fruchtnießer hat dadurch Rechtssicherheit im Bestand seines Fruchtgenussrechts.

Sowohl das Fruchtgenussrecht als auch das Wohnrecht können im Grundbuch eingetragen werden und sind nicht vererbbar. Diese Rechte sind höchstpersönlich und erlöschen grundsätzliche mit dem Tod des Begünstigten. Sowohl das Fruchtgenussrecht als auch das Wohnrecht bleiben bei einem Eigentumswechsel bestehen und belasten die Immobilie, weiterhin, sofern der Begünstigte nicht im Rahmen eines Verkaufs auf sein Recht verzichtet. Der wesentliche Unterschied zwischen den beiden liegt jedoch in den Berechtigungen, die sie dem Begünstigten gewähren.

Der Fruchtnießer genießt viele Vorteile, ist aber auch gleichzeitig für die Instandhaltung und Versicherung der Immobilie verantwortlich. Die laufenden Unterhaltskosten sowie kleine Reparaturen – etwa Erneuerungen von Türklinken oder das Streichen der Fassade – sind von ihm zu tragen. Für größere Umbauarbeiten und Modernisierungen, wie die Erneuerung des Daches oder den Austausch von Heizungsanlagen, ist der neue Eigentümer zuständig.

Hier einige Beispiele:

Sonderfälle

Diese gesetzlich vorgegebene Verteilung kann jedoch anderweitig und individuell geregelt werden. Auch hier gibt es zwei Sonderfälle:

Der Fruchtnießer muss die Einkünfte aus Vermietung versteuern, kann jedoch Kosten wie Grundsteuer, Renovierungen, Versicherungen und Rauchfangkehrergebühren steuerlich absetzen. Im Gegensatz dazu kann der Eigentümer, der nur ein Wohnrecht besitzt, keine Einkünfte aus Vermietung erzielen und somit auch keine großen Ausgaben steuerlich geltend machen.

Dieser Unterschied zwischen Fruchtgenuss und Wohnrecht kann den Wert der Immobilie beeinflussen, besonders bei Schenkungen oder Verkäufen von Immobilien mit Fruchtgenuss.

Nutzt der Fruchtnießer, im Rahmen seines Fruchtgenussrechts, seine Immobilie zur Erzielung von Einkünften, beispielsweise durch Vermietung, so unterliegen diese Einkünfte der Einkommensteuer. Allerdings kann der Fruchtnießer in diesem Fall Aufwendungen für die Instandhaltung der Immobilie steuerlich geltend machen. Demgegenüber können die Kosten des Eigentümers nicht Steuer mindernd geltend gemacht werden, da er keine direkten Mieteinnahmen aus dem Objekt erzielt. Dies stellt einen wichtigen Unterschied zwischen Fruchtgenuss und Wohnrecht dar und beeinflusst die finanzielle Handhabung von Immobilien mit Fruchtgenussrecht.

Der Wert eines Fruchtgenussrechts errechnet sich aus mehreren Faktoren, wie der Lebenserwartung des Fruchtnießers, den möglichen Mieteinnahmen der Immobilie und dem Kapitalwert. Letzterer leitet sich aus dem Alter und Geschlecht des Fruchtnießers ab. Der Barwert eines Fruchtgenussrechts kann zum Beispiel mit dem Berechnungsprogramm betreffend die Bewertung von Renten (§16 BewG) des Finanzamt Österreich berechnet werden.

Grundsätzlich wird der Wert eines Fruchtgenusses mit folgender Formel ermittelt:

Kapitalwert des Fruchtgenuss = Jahreswert x Kapitalwert-Faktor bzw. Vervielfältiger

Jahreswert ermitteln

Als Erstes wird der jährliche Ertrag durch Vermietung beziehungsweise durch die Ersparnisse der Miete bei Selbstnutzung berechnet:

Bei Selbstnutzung: Miete für eine vergleichbare Immobilie x 12 = Jahreswert

Bei Vermietung: Jahresmiete = Jahreswert

Für die Verdeutlichung der Rechnung ziehen wir ein Beispiel hinzu. In unserem Beispiel liegt der Wert der Immobilie bei: 500.000 Euro.

Die Monatsmiete einer vergleichbaren Immobilie liegt bei: 2.500 Euro im Monat.

12 x eingesparte Monatsmiete in Höhe von 2.500 Euro = 30.000 Euro

Vervielfältiger ermitteln

Der Vervielfältiger ermittelt sich aus den Jahren, in denen das Fruchtgenussrecht genutzt wird. Dies kann entweder vertraglich für eine bestimmte Dauer festgelegt werden oder wird bei dem lebenslangen Fruchtgenuss aus der Lebenserwartung (Alter + Geschlecht) ermittelt. Der Wert für das folgende Beispiel wurde aus dem Berechnungsprogramm betreffend die Bewertung von Renten (§16 BewG) des Finanzamt Österreich.

Die Immobilie in unserem Beispiel gehört einer 71-jährigen Frau. Daher geht es in unserem Rechenbeispiel wie folgt weiter.

71-jährige Frau: Lebenserwartung 16,24 Jahre: Vervielfältiger = 10,8

Kapitalwert ermitteln

Jahreswert x Vervielfältiger = Kapitalwert des Fruchtgenuss

Beispiel:

30.000 Euro x 10,8 = 324.000 Euro

Der Wert des Fruchtgenuss in unserem Fall liegt also bei 324.000 Euro.

Der Wert des Fruchtgenuss wird beispielsweise dann ausgerechnet, wenn bei der Schenkung der Immobilie an Erben eine Schenkungssteuer berechnet werden muss. Dieser wird dann in die Berechnung einbezogen. Bei der Berechnung der Steuern wird dann der Kapitalwert des Fruchtgenuss vom Wert der Immobilie abgezogen. Bei unserem Beispiel betrug der Wert der Immobilie 500.000. Davon werden dann 324.000 (Wert des Fruchtgenuss) abgezogen. Der Wert, der für die Berechnung der Steuern demnach zu beachten ist, liegt nun bei 176.000 Euro.

Das lebenslange Fruchtgenussrecht erlischt grundsätzlich mit dem Tod des Fruchtnießers. Es besteht jedoch die Möglichkeit, im Fruchtgenussvertrag eine Mechanik festzulegen, die es ermöglicht, die Fruchtgenussvereinbarung früher zu beenden. Nach Beendigung kommt es zur Löschung des Fruchtgenussrechts aus dem Grundbuch.

Beim ersten Modell der Immobilienverrentung, der Leibrente, wird die Immobilie an einen neuen Eigentümer verkauft, der ehemalige Eigentümer erhält jedoch ein lebenslanges Recht, sein Haus oder seine Wohnung zu bewohnen. Der Verkaufserlös aus der Immobilie wird nicht als Einmalzahlung ausgezahlt, sondern in Form von monatlichen Beträgen. Der große Vorteil dieses Modells besteht darin, dass keine monatlichen Mietzahlungen und Instandhaltungskosten anfallen; allerdings darf das Haus nicht weitervermietet werden (z. B. wenn sich die Bewohner für einen Umzug in ein Pflegeheim entscheiden). Die monatlichen Zahlungen sind stark alters- und geschlechtsabhängig. Außerdem gibt es in der Regel keine Möglichkeit, einen Rückkauf zu veranlassen, um dadurch bei einem späteren Gesamtverkauf an der Wertsteigerung beteiligt zu sein.

Der Teilverkauf ist mit einem Fruchtgenussrecht verbunden. Aus diesem Grund ähneln sich die beiden Modelle in vielen Punkten. Bei einem Immobilien-Teilverkauf verkaufen Sie Anteile Ihrer Immobilie, erhalten dafür neue Liquidität und können somit Ihr Vermögen aus der Immobilie freisetzen. Sie erhalten- im Gegenzug für ein monatlichen es Fruchtgenussentgelt, ein Fruchtgenussrecht, mit welchem Sie die Immobilie wie gewohnt nutzen oder vermieten können. Anders als bei einem alleinstehenden Fruchtgenuss-Modell behalten Sie bei einem Immobilien-Teilverkauf zu 100 % Entscheidungshoheit und partizipieren weiterhin an der Wertentwicklung der Immobilie. Sie können die verkauften Anteile Ihrer Immobilie jederzeit zurückkaufen. Zudem haben Ihre Erben die Möglichkeit Ihren Anteil im Falle Ihres Ablebens zurückzukaufen.

Fazit

Bei der Wahl des Modells der Immobilienverrentung sollte man seine Lebenssituation und seine Wünsche bedenken. Jedes Modell hat seine eigenen Vor- und Nachteile, daher ist es wichtig, sich vor der Entscheidung gründlich über die Vor-und Nachteile der unterschiedlichen Modelle zu informieren. Wenn Sie Fragen haben, können Sie uns jederzeit gerne kontaktieren.

Nachfolgend haben wir Ihnen die drei Modelle in einer übersichtlichen Tabelle dargestellt, mit der Sie auf einen Blick erkennen können, welche Vor- und Nachteile für jedes Modell grundsätzlich birgt.

Wer Kapital aus seiner Immobilie ziehen möchte, ohne auszuziehen, kann mit Engel & Völkers LiquidHome bis zu 50% der Immobilie verkaufen und trotzdem weiter darin wohnen oder sie vermieten. Der Verkaufserlös kann für neue Anschaffungen, zur Verbesserung des Lebensstandards oder als vorweggenommene Erbschaft genutzt werden. Im Grundbuch wird ein lebenslanges oder 20-jähriges Fruchtgenussrecht (für Kunden unter 57 Jahren) eingetragen, sodass der Eigentümer die Immobilie weiterhin nutzen oder vermieten kann. Der Käufer tritt dabei nicht aktiv in Erscheinung. Wenn der Kunde das 57. Lebensjahr erreicht hat, kann er den Vertrag so ändern lassen, dass er im Nachhinein ein lebenslanges Fruchtgenussrecht erhält. Zudem kann der Hausbesitzer mehrere Personen als Fruchtnießer im Grundbuch eintragen lassen. Diese müssen dem Teilverkauf zustimmen und am Tag der notariellen Beurkundung ebenfalls unterschreiben.

Bei einem Teilverkauf mit Engel & Völkers LiquidHome wird das Fruchtgenussrecht für die Immobilie im Grundbuch unter C-Blatt verankert, was es gegenüber Dritten absichert. Das Recht kann auch auf beide Ehepartner ausgeweitet werden, sodass nach dem Tod eines Partners der andere weiterhin das Recht hat, die Immobilie zu bewohnen oder zu vermieten. Das Fruchtgenussrecht endet erst, wenn beide Partner verstorben sind, woraufhin die Immobilie entsprechend den Vertragsbedingungen behandelt wird.