Der Fruchtgenuss: Rechte, Pflichten und Kosten

• Regelung zur Nutzung von Eigentum, das einem anderen gehört

• Recht zur Nutzung ist weder vererbbar noch veräußerbar
• Ermöglicht den Nutzungsberechtigten Einkünfte, zum Beispiel in Form von Miete, aus der Immobilie zu generieren
• Endet mit dem Ableben der Person, die das Fruchtgenussrecht hält
• Häufig genutzt bei Schenkungen, Erbschaften und beim Teilverkauf der Immobilie

Der Begriff des Fruchtgenusss ist ein Begriff aus dem Immobilienrecht. Dieser findet ebenso Anwendung in den Systemen des Zivilrechts. Es handelt sich um eine Art Eigentumsrecht, bei dem einer Partei das Fruchtgenussrecht an einer Immobilie eingeräumt wird. In der Regel erfolgt dies für einen festgelegten Zeitraum (z. B. zu Lebzeiten einer Person). Der Fruchtnießer kann Einkünfte aus der Immobilie erzielen, indem er sie vermietet oder anderweitig nutzt, kann aber nicht über die Immobilie verfügen oder sie verkaufen, solange sie unter einem Fruchtgenuss steht. Dieses Recht obliegt allein dem Eigentümer, dem Fruchtgenussgeber.

Zuwendungsfruchtgenuss

Beim Zuwendungsfruchtgenuss behält der Eigentümer das Eigentum an der Immobilie, räumt jedoch einer anderen Person ein Fruchtgenussrecht ein. Dieses kann entgeltlich, teilentgeltlich oder unentgeltlich sein. Beim entgeltlichen Zuwendungsfruchtgenuss zahlt der Fruchtnießer eine Gebühr an den Eigentümer und profitiert von den Mieteinnahmen, während er die gezahlten Entgelte als Werbungskosten geltend machen kann. Der unentgeltliche Zuwendungsfruchtgenuss erlaubt es dem Berechtigten, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen, ohne dafür eine Gebühr zu zahlen.

Vorbehaltsfruchtgenuss

Der Vorbehaltsfruchtgenuss tritt auf, wenn das Eigentum einer Immobilie übertragen wird, der Vorbesitzer jedoch ein Fruchtgenussrecht behält. Diese Form des Fruchtgenusss kommt häufig bei der Übertragung von Immobilien von Eltern auf Kinder vor und kann steuerliche Vorteile im Rahmen der Erbschaftssteuer bieten. Der Vorbesitzer kann dabei entweder selbst in der Immobilie wohnen oder Mieteinnahmen daraus generieren.

Nachrangiger Fruchtgenuss

Beim nachrangigen Fruchtgenuss wird das Eigentum ebenfalls übertragen und der Vorbesitzer behält ein Fruchtgenussrecht. Zusätzlich wird bereits im Fruchtgenussvertrag eine weitere Person festgelegt, die nach dem Tod des ursprünglichen Fruchtgenusssberechtigten das Fruchtgenussrecht erhält.

Die Verankerung eines Fruchtgenussrechts an einer Immobilie im Grundbuch stellt eine verbindliche Regelung dar. Dies impliziert, dass der Fruchtnießer, selbst wenn er die Wohnung verlässt, weiterhin berechtigt ist, Einkünfte, wie Mieteinnahmen, aus dieser Immobilie zu generieren.

In umgekehrter Situation: Wenn eine Immobilie im Grundbuch mit einem Fruchtgenuss belastet ist, kann der Eigentümer sie zwar veräußern, das Fruchtgenussrecht bleibt jedoch auch nach dem Verkauf bestehen. Folglich behält der Fruchtnießer auch bei einem Eigentümerwechsel das Recht, die Immobilie weiterhin zu nutzen.

Sowohl das Fruchtgenussrecht als auch das Wohnrecht werden im Grundbuch eingetragen und sind nicht vererbbar. Sie bleiben auch nach einem Eigentumswechsel bestehen und belasten die Immobilie. Der wesentliche Unterschied zwischen den beiden liegt jedoch in den Berechtigungen, die sie dem Begünstigten gewähren.

Der Fruchtnießer genießt viele Vorteile, ist aber auch gleichzeitig für die Instandhaltung und Versicherung der Immobilie verantwortlich. Die laufenden Unterhaltskosten sowie kleine Reparaturen – etwa Erneuerungen von Türklinken oder das Streichen der Fassade – sind von ihm zu tragen. Für größere Umbauarbeiten und Modernisierungen, wie die Erneuerung des Daches oder den Austausch von Heizungsanlagen, ist der neue Eigentümer zuständig.

Hier einige Beispiele:

Sonderfälle

Diese gesetzlich vorgegebene Verteilung kann jedoch anderweitig und individuell geregelt werden. Auch hier gibt es zwei Sonderfälle:

Der Fruchtnießer muss die Mieteinnahmen, die er aus der Vermietung der betroffenen Immobilie generiert, versteuern. Dabei kann er die ihm entstehenden Kosten, wie die Grundsteuer, Renovierungskosten, Versicherungsbeiträge und die Gebühr für den Schornsteinfeger, als Werbungskosten absetzen. Dies stellt einen der wesentlichen Aspekte des Fruchtgenusssrechts dar. Der Eigentümer der Immobilie, oft im Rahmen eines Vorbehaltsfruchtgenussrechts oder eines Wohnrechts, ist hingegen nicht in der Lage, größere Ausgaben wie Sanierungskosten steuerlich geltend zu machen, da er keine direkten Mieteinnahmen aus dem Objekt erhält.

Dies ist ein entscheidender Unterschied zwischen Fruchtgenuss und Wohnrecht und beeinflusst die Entscheidung, ob eine Immobilie mit Fruchtgenuss verkauft oder behalten wird. In der Praxis kann dies zu einer Wertminderung der Immobilie führen, was bei einer Immobilienschenkung mit Fruchtgenuss oder beim Verkauf einer geschenkten Immobilie mit Fruchtgenuss zu beachten ist.

Überträgt ein Fruchnießer sein Recht zur Nutzung einer Immobilie auf eine andere Person, kann dies zur Fälligkeit der Grunderwerbsteuer führen, die vom neuen Inhaber des Nutzungsrechts zu entrichten ist. Diese Regelung ist insbesondere relevant, wenn ein Fruchtgenussrecht, wie im BGB definiert, übertragen wird. Ausnahmen von der Grunderwerbssteuerpflicht gelten jedoch bei Schenkungen zwischen Ehegatten oder von Eltern an ihre Kinder.

Nutzt der Fruchtnießer, im Sinne eines Fruchtgenussrecht, seine Immobilie zur Erzielung von Einkünften, beispielsweise durch Vermietung, so unterliegen diese Einkünfte der Einkommensteuer. Allerdings kann der Fruchtnießer in diesem Fall Aufwendungen für die Instandhaltung der Immobilie steuerlich geltend machen. Demgegenüber können die Kosten des Eigentümers nicht als Werbungskosten abgesetzt werden, da er keine direkten Mieteinnahmen aus dem Objekt erzielt. Dies stellt einen wichtigen Aspekt des Unterschieds zwischen Fruchtgenuss und Wohnrecht dar und beeinflusst die finanzielle Handhabung von Immobilien mit Fruchtgenussrecht.

Der Wert errechnet sich aus mehreren Faktoren gleichzeitig, wie der Lebenserwartung des Fruchtnießers, den möglichen Mieteinnahmen der Immobilie und dem Kapitalwert. Letzterer leitet sich aus dem Alter und Geschlecht des Fruchtnießers ab und kann beim Bundesministerium der Finanzen eingesehen werden. Grundsätzlich wird der Wert eines Fruchtgenusses mit folgender Formel ermittelt:

Kapitalwert des Fruchtgenuss = Jahreswert x Kapitalwert-Faktor bzw. Vervielfältiger

Jahreswert ermitteln

Als Erstes wird der jährliche Ertrag durch Vermietung beziehungsweise durch die Ersparnisse der Miete bei Selbstnutzung berechnet:

Bei Selbstnutzung: Miete für eine vergleichbare Immobilie x 12 = Jahreswert

Bei Vermietung: Jahresmiete = Jahreswert

Für die Verdeutlichung der Rechnung ziehen wir ein Beispiel hinzu. In unserem Beispiel liegt der Wert der Immobilie bei: 500.000 Euro.

Die Monatsmiete einer vergleichbaren Immobilie liegt bei: 2.500 Euro im Monat.

12 x eingesparte Monatsmiete in Höhe von 2.500 Euro = 30.000 Euro

Vervielfältiger ermitteln

Der Vervielfältiger ermittelt sich aus den Jahren, in denen das Fruchtgenussrecht genutzt wird. Dies kann entweder vertraglich für eine bestimmte Dauer festgelegt werden oder wird bei dem lebenslangen Fruchtgenuss aus der Lebenserwartung (Alter + Geschlecht) ermittelt. Der Wert für das folgende Beispiel wurde aus der offiziell veröffentlichten Tabelle des Bundesministeriums der Finanzen abgelesen.

Die Immobilie in unserem Beispiel gehört einer 71-jährigen Frau. Daher geht es in unserem Rechenbeispiel wie folgt weiter.

71-jährige Frau: Lebenserwartung 16,24 Jahre: Vervielfältiger = 10,8

Kapitalwert ermitteln

Jahreswert x Vervielfältiger = Kapitalwert des Fruchtgenuss

Beispiel:

30.000 Euro x 10,8 = 324.000 Euro

Der Wert des Fruchtgenuss in unserem Fall liegt also bei 324.000 Euro.

Der Wert des Fruchtgenuss wird beispielsweise dann ausgerechnet, wenn bei der Schenkung der Immobilie an Erben eine Schenkungssteuer berechnet werden muss. Dieser wird dann in die Berechnung einbezogen. Bei der Berechnung der Steuern wird dann der Kapitalwert des Fruchtgenuss vom Wert der Immobilie abgezogen. Bei unserem Beispiel betrug der Wert der Immobilie 500.000. Davon werden dann 324.000 (Wert des Fruchtgenuss) abgezogen. Der Wert, der für die Berechnung der Steuern demnach zu beachten ist, liegt nun bei 176.000 Euro.

Das Fruchtgenussrecht erlischt grundsätzlich mit dem Tod des Fruchtnießer, gemäß den Bestimmungen des BGB. Es besteht jedoch die Möglichkeit, im Fruchtgenussvertrag ein bestimmtes Datum festzulegen, zu dem das Fruchtgenussrecht enden soll. Eine weitere Option zur Beendigung des Fruchtgenussrecht ist die Löschung im Grundbuch, die durch eine Löschungsbewilligung eines Notars vollzogen wird.

Beim ersten Modell der Immobilienverrentung, der Leibrente, wird die Immobilie an einen neuen Eigentümer verkauft, der ehemalige Eigentümer erhält jedoch ein lebenslanges Recht, sein Haus oder seine Wohnung zu bewohnen. Der Verkaufserlös aus der Immobilie wird nicht als Einmalzahlung ausgezahlt, sondern in Form von monatlichen Beträgen. Der große Vorteil dieses Modells besteht darin, dass keine monatlichen Mietzahlungen und Instandhaltungskosten anfallen; allerdings darf das Haus nicht weiter vermietet werden (z. B. wenn sich die Bewohner für einen Umzug in ein Pflegeheim entscheiden). Die monatlichen Zahlungen sind stark alters- und geschlechtsabhängig. Außerdem gibt es keine Möglichkeit, einen Rückkauf zu veranlassen, um dadurch bei einem späteren Gesamtverkauf an der Wertsteigerung beteiligt zu sein.

Der Teilverkauf ist mit einem Fruchtgenussrecht verbunden. Aus diesem Grund ähneln sich die beiden Modelle in vielen Punkten. Bei dem Immobilien-Teilverkauf verkaufen Sie Anteile Ihrer Immobilie, erhalten dafür neue Liquidität und können somit Ihr Vermögen aus der Immobilie freisetzen. Sie erhalten, im Gegenzug einer monatlichen Nutzungsgebühr, ein Fruchtgenussrecht, mit welchem Sie die Immobilie wie gewohnt nutzen können oder vermieten dürfen. Anders als bei einem alleinstehenden Fruchtgenuss-Modell behalten Sie bei einem Immobilien-Teilverkauf zu 100 % Entscheidungshoheit und partizipieren weiterhin an der Wertentwicklung der Immobilie. Sie können die verkauften Anteile Ihrer Immobilie jederzeit zurückkaufen. Zudem erhalten Ihre Erben ein Vorkaufsrecht.

Fazit

Bei der Wahl des Modells der Immobilienverrentung sollte man seine Lebenssituation und seine Wünsche berücksichtigen. Jedes Modell hat seine eigenen Vor- und Nachteile, daher ist es wichtig, sich vor der Entscheidung gründlich zu informieren. Wenn Sie Fragen haben, können Sie uns jederzeit gerne kontaktieren.

Nachfolgend haben wir Ihnen die drei Modelle in einer übersichtlichen Tabelle dargestellt, mit der Sie auf einen Blick erkennen können, welche Vorteile für Sie überwiegen.

Wer Kapital aus seiner Immobilie freisetzen, aber gleichzeitig darin wohnen bleiben möchte, kann mit Engel & Völkers LiquidHome gleich doppelt profitieren. Eigentümer können bis zu 50 Prozent ihrer Immobilie verkaufen, sich durch die Auszahlung des Kaufpreises neue Wünsche erfüllen, den Lebensstandard erhöhen oder eine Schenkung an die Erben vornehmen. Im Grundbuch wird ein lebenslanges Fruchtgenussrecht für die gesamte Immobilie festgehalten, sodass weiterhin alle Räume genutzt, frei gestaltet oder auch vermietet werden können. Der Verkauf des Teils erfolgt nur an einen stillen Teilhaber, eine rein juristische Person, in diesem Falle Engel & Völkers LiquidHome. Das Leben genießen die Besitzer als wirtschaftliche Eigentümer. Eigentümer können so nicht nur das Vermögen ihrer Immobilie freisetzen und trotzdem darin wohnen bleiben, sie können die Immobilie auch vermieten und die Einnahmen für sich beanspruchen.

Das Fruchtgenussrecht wird bei einem Immobilien-Teilverkauf mit Engel & Völkers LiquidHome in der zweiten Abteilung im Grundbuch eingetragen. Dies sichert die Eigentümer vollständig gegen Risiken des Miteigentümers ab, wie beispielsweise eine Insolvenz von Engel & Völkers LiquidHome. Außerdem gilt das Fruchtgenussrecht für beide Eheleute. Auch beim Versterben eines Partners kann der andere also weiterhin in der Immobilie wohnen bzw. Sie vermieten. Erst, wenn beide Ehepartner verstorben sind, erlischt das Fruchtgenussrecht.

Bei einem Teilverkauf mit Fruchtgenuss bleiben Sie, wie oben beschrieben, alleiniger wirtschaftlicher Eigentümer. Als Teilverkäufer haben Sie die Möglichkeit zu wählen, ob EV LiquidHome sich an bedeutenden Instandhaltungsmaßnahmen (wie Dachsanierung oder Erneuerung von Heizung und Elektroleitungen) und besonderen öffentlichen Lasten (zum Beispiel Anliegerbeiträge) finanziell beteiligt. Entscheiden Sie sich für diese Beteiligung, wird die vereinbarte Nutzungsgebühr entsprechend angepasst. Übernehmen Sie diese Kosten selbst, profitieren Sie gänzlich von der Wertsteigerung der Immobilie durch einen sogenannten „Investitionsanteil“ am Verkaufserlös.

Das Fruchtgenussrecht ermöglicht es dem Berechtigten, Einkünfte aus der Immobilie zu generieren, beispielsweise durch Vermietung, während der eigentliche Eigentümer weiterhin für größere Instandhaltungsarbeiten zuständig ist. Das Fruchtgenussrecht wird im Grundbuch eingetragen, was seine Durchsetzbarkeit sichert, und erlischt in der Regel mit dem Tod des Berechtigten. Ein interessanter Punkt ist die Möglichkeit, den Fruchtgenuss mit der Verrentung der Immobilie zu kombinieren, wie es bei Modellen des Teilverkaufs der Fall ist. Hierbei kann der Verkäufer einen Teil seiner Immobilie veräußern, erhält aber weiterhin ein Fruchtgenussrecht, das ihm Nutzung und Erträge aus der Immobilie sichert.

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