Die Modelle der Immobilienverrentung im Vergleich

• Sicherung des Lebensstandards: Durch den Verkauf eines Teils der Immobilie oder die gesamte Immobilie im Rahmen einer Immobilienrente erhalten ältere Hausbesitzer eine monatliche Rente, eine Einmalzahlung oder eine Kombination aus beidem. Diese zusätzlichen Einkünfte helfen, den gewohnten Lebensstandard auch im Ruhestand zu erhalten.

• Wohnen im Eigenheim: Trotz des Verkaufs können Hausbesitzer weiterhin in ihrem vertrauten Zuhause leben. Je nach gewähltem Modell der Immobilienrente, sei es ein Teilverkauf oder der Verkauf mit dem Fruchtgenussrecht, bleibt das Wohnrecht bestehen.

• Vererbungsmöglichkeiten: Einige Modelle der Immobilienrente erlauben es, das Wohneigentum trotz des Verkaufs zu vererben. Dies bietet eine Möglichkeit, das erarbeitete Vermögen an Kinder oder Enkel weiterzugeben.

• Absicherung gegen Risiken: Durch spezielle Vertragsklauseln und Eintragungen im Grundbuch können sich Hausbesitzer gegen das Risiko absichern, Haus und Rente zu verlieren, beispielsweise durch die Zahlungsunfähigkeit des Käufers.

• Flexibilität auch bei teilweise abbezahlten Immobilien: Selbst wenn die Immobilie noch nicht vollständig abbezahlt ist, bieten einige Varianten der Immobilienrente, wie die Umkehrhypothek, eine Möglichkeit, zusätzliche finanzielle Mittel zu generieren.

• Finanzielle Unterstützung für Familie: Durch die freigesetzten Mittel aus der Immobilienrente können Hausbesitzer ihre Familie unterstützen, sei es durch finanzielle Beiträge zu Ausbildung, Wohnraum oder anderen wichtigen Lebensaspekten.

• Finanzierung von Umbaumaßnahmen für Barrierefreiheit: Mit der Immobilienrente können notwendige Anpassungen am Haus finanziert werden, um ein barrierefreies und selbstbestimmtes Wohnen im Alter zu ermöglichen.

• Deckung von Pflegekosten: Angesichts steigender Pflegebedürftigkeit und oft unzureichender Deckung durch die Pflegeversicherung bietet die Immobilienrente eine finanzielle Grundlage zur Deckung anfallender Pflegekosten.

Die Immobilienrente ermöglicht es, Kapital aus dem Eigenheim freizusetzen, ohne dass die Eigentümer ihr vertrautes Zuhause verlassen müssen. Dies unterscheidet sie von Optionen wie dem vollständigen Verkauf der Immobilie oder der Aufnahme eines Kredits. Verschiedene Modelle bieten hierfür flexible Lösungen:

• Immobilien-Teilverkauf: Hierbei wird ein Teil der Immobilie verkauft, während der Eigentümer einen Anteil behält und weiterhin über die Nutzung der Immobilie bestimmen kann.

• Verkauf mit Fruchtgenussrecht: Der Eigentümer verkauft seine Immobilie, behält aber ein lebenslanges Wohn- oder Nutzungsrecht.

• Leibrente: Bei diesem Modell wird die Immobilie gegen eine lebenslange monatliche Rente verkauft.

• Umkehrhypothek: Eine Alternative, bei der Eigentümer ein Darlehen gegen den Wert ihrer Immobilie aufnehmen und weiterhin darin wohnen bleiben können.

Jedes dieser Modelle bietet unterschiedliche Vorteile und Bedingungen, insbesondere im Hinblick auf das Wohnrecht und die damit verbundenen Kosten. Zudem stehen bestimmte Modelle, wie die Leibrente, in der Regel erst Personen ab einem bestimmten Alter zur Verfügung. Es ist daher wichtig, alle Optionen sorgfältig zu prüfen, um das Modell zu finden, das am besten zu den individuellen Bedürfnissen und Lebensumständen passt.

Der Immobilien-Teilverkauf

Eine ganz neue Variante der Immobilienverrentung ist der Teilverkauf, bei dem lediglich bis zu 50 Prozent der Immobilie an einen stillen Teilhaber verkauft werden – bei Engel & Völkers LiquidHome sind auch 15 Prozent, 30 Prozent oder alle Werte dazwischen möglich. Die vereinbarte Verkaufssumme richtet sich nach dem aktuellen Marktwert, wird durch einen Gutachter ermittelt und sofort ausgezahlt. Eigentümer erhalten zudem ein Fruchtgenussrecht, welches im Grundbuch vereinbart wird und Ihnen neben einem lebenslangen Wohnrecht auch viele weitere Freiheiten zusichert. Im Gegenzug zahlen Sie als Verkäufer ein sogenanntes Nutzungsentgelt an den neuen Eigentümer – diese jährliche Gebühr liegt (je nach Laufzeit) bei etwa 5,5 Prozent plus 10 Prozent USt. des Teilverkaufspreises. Außerdem haben Sie die Wahl, ob Sie „außerordentliche öffentliche Lasten“ oder „außergewöhnliche Instandhaltungen“ allein oder mit unserer Beteiligung tragen möchten.

Das Besondere: Durch das Fruchtgenussrecht bleiben Verkäufer wirtschaftliche Eigentümer. So können sie ihre Immobilie nicht nur weiterhin zu 100 Prozent gestalten und nutzen, sondern diese – etwa bei einem Umzug – auch vermieten und Mieteinnahmen daraus erwirtschaften. Steigt die Immobilie im Wert, können Sie ebenfalls davon profitieren, wenn Sie das Eigenheim zu einem späteren Zeitpunkt komplett verkaufen.

Berechnung

Sie interessieren sich für den Immobilien-Teilverkauf von Engel & Völkers LiquidHome und möchten wissen, wie viele Anteile Sie für Ihre Wunschauszahlung verkaufen müssten? Dank unseres Online-Rechners benötigen Sie nur wenige Klicks. Als Grundlage dient der Verkehrswert Ihres Eigentums – liegen diese Daten nicht vor, wenden Sie sich direkt an uns, um eine erste unverbindliche Einschätzung zu erhalten.

Vorteile

• Faire und auf dem Verkehrswert basierende Berechnung der Auszahlung
• Lebenslanges Wohn- und Nutzungsrecht
• Neues Kapital für größere Anschaffungen ohne Kreditaufnahme
• Mehr Rechte, wie die Vermietung oder Umgestaltung des Eigenheimes
• Rückkauf durch Verkäufer oder Erben jederzeit möglich (Vorkaufsrecht)
• Weiterer Teilverkauf bis zu maximal 50 Prozent auch später möglich

Nachteile

• Zahlung einer Nutzungsgebühr an den neuen Eigentümer

Der Immobilienverkauf mit Fruchtgenussrecht

Das Fruchtgenussrecht lässt sich auch bei einem Komplettverkauf von Immobilien anwenden. Es unterscheidet sich nur insofern vom Teilverkauf, als dass die ganze Immobilie verkauft wird. Häufig entscheiden sich Eigentümer dafür, wenn sie ihre Wohnung oder ihr Haus noch zu Lebzeiten an ihre Erben weitergeben möchten. Denn: Die Schenkungssteuer reduziert sich in diesem Fall um den Wert des Fruchtgenusses. Hier gibt es drei Möglichkeiten:

Zuwendungfruchtgenuss: Der Eigentümer behält seine Immobilie und erteilt einer anderen Person ein Fruchtgenussrecht – diese kann sie dann selbst bewohnen oder vermieten.

Vorbehaltsfruchtgenuss: Die Immobilie wechselt zwar den Eigentümer, der Vorbesitzer erhält aber ein Fruchtgenussrecht. Dadurch kann er weiterhin Mieteinnahmen aus der Immobilie einstreichen oder diese selbst lebenslang bewohnen.

Nachrangiger Fruchtgenuss: Diese Variante funktioniert wie der Vorbehaltsfruchtgenuss – es wird aber zusätzlich festgelegt, auf wen das Fruchtgenussrecht nach dem Ableben des Vorbesitzers übergeht.

Vorteile:

• Sämtliche Nutzungsrechte an der Immobilie bleiben bestehen
• Neues Kapital für größere Anschaffungen
• Keine weiteren monatlichen Kosten außer der Instandhaltungskosten
• Steuerliche Vorteile, wenn der Besitz zu Lebzeiten an die Erben übergeben wird

Nachteile:

• Sämtliche Instandhaltungskosten müssen weiterhin übernommen werden
• Keine festen monatlichen Rentenzahlungen
• Komplettverkauf. Kein späterer Verkauf oder Vererben der Immobilie möglich
• Das Fruchtgenussrecht selbst ist nicht vererbbar

Die Leibrente

Die in Österreich bekannteste Option ist die Leibrente, bei der das Haus gegen monatliche Rentenzahlungen an einen neuen Eigentümer verkauft wird. Hier gibt es zwei Varianten: Einerseits die Leibrente bis ans Lebensende, bei der der Eigentümer ein lebenslanges Wohnrecht sowie wiederkehrende Zahlungen in Form einer Rente erhält. Andererseits die Leibrente auf Zeit. Der Hauptunterschied zum Immobilien-Teilverkauf: Das Eigentum wird komplett und endgültig verkauft – dafür muss der neue Besitzer aber auch sämtliche Instandhaltungskosten zahlen.

Hausverkauf mit Leibrente

Beim klassischen Modell, dem Hausverkauf mit Leibrente, erhält der Verkäufer die Rentenzahlungen bis an sein Lebensende. Diese Version ist besonders gut geeignet, wenn Eltern ihre Immobilie auf ihr Kind übertragen und trotzdem darin wohnen bleiben möchten.

Hausverkauf mit Zeitrente

Das Prinzip ist ähnlich, jedoch wird beim Hausverkauf mit Zeitrente vorab eine Laufzeit – zum Beispiel über 15 oder 20 Jahre – vereinbart. Nach Ablauf dieser Zeitspanne werden die Zahlungen eingestellt und der Kaufpreis gilt als getilgt.

Berechnung

Der Betrag der monatlichen Rente ist von verschiedenen Faktoren abhängig. Dazu zählen Alter und Geschlecht des Eigentümers – hier gilt: je höher die Lebenserwartung, desto geringer die Rentenzahlungen – Verkehrswert, Zustand, Ausstattung und Lage der Immobilie sowie der Verbraucherpreisindex der Statistik Austria. Ausgehend davon wird der Verkehrswert der Immobilie durch einen unabhängigen Experten ermittelt. Generell bekommen Frauen aufgrund ihrer höheren Lebenserwartungen niedrigere Beträge als Männer – denn natürlich wollen die neuen Eigentümer möglichst viel Gewinn erzielen.

Vorteile:

• Lebenslanges Wohnrecht, auch für Lebenspartner und Pflegepersonal
• Neue finanzielle Freiheit ohne Risiko oder Kreditaufnahme
• Weniger Pflichten und keine Kosten für die Instandhaltung
• Keine monatlichen Zahlungen oder kommunale Abgaben (z. B. für Miet- oder Eigentumswohnung)

Nachteile:

• Immobilie darf nicht vermietet werden (zum Beispiel beim Umzug ins Pflegeheim)
• Monatliche Zahlungen hängen stark von Alter und Geschlecht ab
• Weniger Rechte, keine Entscheidungsfreiheit
• Endgültige Entscheidung, kein Rückkauf möglich
• Nach dem Verkauf ist kein Vererben möglich

Die Umkehrhypothek

Sie ist auch als Reverse Mortgage bekannt, wird in Österreich aber sehr selten genutzt: Die zeitlich begrenzte Umkehrhypothek, bei der ältere Immobilieneigentümer ihr schuldenfreies Eigenheim mit einem Darlehen beleihen. Als Kreditgeber fungieren Versicherungsgesellschaften, Banken oder Sparkassen, die den Eigentümern einen Kredit ohne Tilgung auszahlen und sich dafür eine Grundschuld im Grundbuch eintragen lassen. Die vorigen Besitzer dürfen bis an ihr Lebensende in ihrem Zuhause wohnen bleiben und müssen keine Nutzungsgebühr oder Miete zahlen. Versterben Sie, wird das Darlehen aus dem Verkaufserlös der Immobilie auf einen Schlag getilgt – und zwar zuzüglich Zinsen. Im Gegensatz zu einem normalen Kredit wird die Summe der Schuld bei der Umkehrhypothek also von Jahr zu Jahr größer – daher auch der Name.

Vorteile:

• Verkäufer bleiben wirtschaftliche Eigentümer
• Mehr Liquidität, ohne aus der Immobilie ausziehen zu müssen

Nachteile:

• Verschuldung wie bei einem normalen Kredit
• Schuldenlast steigt jährlich an