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Der Fruchtgenuss bei Immobilien


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Der Fruchtgenuss bei Immobilien

Wer ein Einfamilienhaus oder ein Reihenhaus besitzt, steht eines Tages vor der Frage, was nach dem eigenen Ableben mit der Immobilie passieren soll. Je früher EigentümerInnen sich mit diesem Thema beschäftigen, desto besser – denn hier gibt es einiges zu beachten. Wer seine Immobilie zum Beispiel noch zu Lebzeiten an eine/n neue/n EigentümerIn überschreibt, aber weiterhin alle Rechte und Annehmlichkeiten behalten möchte, sollte sich ausreichend über den Fruchtgenuss bei Immobilien informieren. Wir geben Ihnen Antworten auf die hierbei wichtigsten Fragen.

Inhaltsverzeichnis


Was ist ein Fruchtgenuss?

Der Fruchtgenuss ist ein Begriff aus dem Immobilienrecht. Dieser findet ebenso Anwendung in den Systemen des Zivilrechts. Es handelt sich um eine Art Eigentumsrecht, bei dem einer Partei das “Nutzungsrecht“ an einer Immobilie eingeräumt wird. In der Regel erfolgt dies für einen festgelegten Zeitraum (z. B. zu Lebzeiten einer anderen Person). Die fruchtgenießende Person kann Einkünfte aus der Immobilie erzielen, indem er sie vermietet oder anderweitig nutzt, kann aber nicht über die Immobilie verfügen oder sie verkaufen, solange sie unter einem Fruchtgenuss steht. Dieses Recht obliegt allein dem/der EigentümerIn. Der Fruchtgenuss findet nicht nur bei Häusern, Wohnungen und Grundstücken Anwendung, sondern auch bei Waren, Wertpapieren oder Fahrzeugen.
Das Fruchtgenussrecht wird in seiner klassischen Form am meisten dann eingetragen, wenn EigentümerInnen ihre Immobilie noch zu Lebzeiten an ihre EnkelInnen vermachen, der/die EigentümerIn aber bis zum Ableben bzw. Auszug weiterhin in der Immobilie wohnen bleiben möchten


Welche Arten von Fruchtgenuss gibt es?

Zuwendungsfruchtgenuss

Bei dieser Art des Fruchtgenuss bleibt eine Immobilie im Besitz des/der Eigentümers/Eigentümerin. Dieser räumt jedoch einer anderen Person ein Fruchtgenussrecht für die Immobilie ein.
Beispiel: Ein Mann besitzt eine vermietete Eigentumswohnung, für die er seiner Tochter ein Fruchtgenussrecht einräumt. Diese könnte dann entweder selbst in der Immobilie wohnen oder sie vermieten und die Einnahmen generieren.

Vorbehaltsfruchtgenuss

Hierbei verändert sich das Eigentumsverhältnis der Immobilie zwar, der/die VorbesitzerIn erhält aber ein Fruchtgenussrecht.
Beispiel: Ein Mann besitzt eine vermietete Eigentumswohnung, die er aus steuerlichen Gründen an die Tochter weitergeben möchte – sie wird dann als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen. Dank Fruchtgenuss kann der Vater die Mieteinnahmen aber weiterhin selbst nutzen. Bei ­einer nicht vermieteten Immobilie hätte der Vater ein lebenslanges Wohnrecht.

Nachrangiger Fruchtgenuss

Diese Variante entspricht nahezu dem Vorbehaltsfruchtgenuss – es wird aber zusätzlich festgelegt, auf wen das Fruchtgenussrecht nach dem Ableben des Vorbesitzers/der Vorbesitzerin übergeht.


Fruchtgenussrecht vs. Wohnrecht: Was sind die Unterschiede?

Das Fruchtgenussrecht ähnelt zwar dem Wohnrecht, jedoch endet es nicht mit dem Auszug aus der Immobilie, wie es bei einem Wohnrecht der Fall ist. Fruchtgenuss- sowie Wohnrecht werden beide im Grundbuch eingetragen. Weder Fruchtgenuss- noch Wohnrecht können vererbt werden, bleiben aber nach einem Eigentumswechsel bestehen.

Bei einem Eigentumswechsel gibt es einen wesentlichen Unterschied zwischen dem Fruchtgenussrecht und dem Wohnrecht: Während die berechtigten Personen eine Immobilie beim Wohnrecht lediglich nutzen und bewohnen dürfen, haben sie beim Fruchtgenussrecht auch noch die Möglichkeit, die entsprechenden Räume zu vermieten und Mieteinnahmen daraus zu generieren. Im Gegenzug muss für die Instandhaltung der Immobilie Sorgen getragen werden.


Rechte und Pflichten

Der Fruchtnießer genießt viele Vorteile, ist aber auch gleichzeitig für die Instandhaltung und Versicherung der Immobilie verantwortlich. Die laufenden Unterhaltskosten sowie kleine Reparaturen – etwa Erneuerungen von Türklinken oder das Streichen der Fassade – sind von ihm zu tragen. Für größere Umbauarbeiten und Modernisierungen, wie die Erneuerung des Daches oder den Austausch von Heizungsanlagen, ist der/die neue EigentümerIn zuständig.

Diese gesetzlich vorgegebene Verteilung kann jedoch anderweitig und individuell geregelt werden. Auch hier gibt es zwei Sonderfälle:

  • BruttoFruchtgenuss: Es wird vorab geregelt, dass der Fruchtgenusser nicht für die Kosten und Lasten sowie für die Erhaltung der Immobilie aufkommen muss.
  • NettoFruchtgenuss: Es wird vorab vereinbart, dass der/die bisherige EigentümerIn die Immobilie an eine andere Person zwar überträgt, aber weiterhin die Kosten für Renovierungsarbeiten oder andere außerordentliche Lasten übernimmt. Der/die neue EigentümerIn hat somit eine niedrigere Belastung.

Fruchtgenuss mit Vermietung

Im Falle einer Vermietung durch den Fruchtnießer, müssen die Mieteinnahmen durch diesen versteuert werden. Dafür kann er aber auch ihm anfallende Kosten – wie Grundsteuer, Renovierungskosten, Versicherungen und die Gebühr für den Rauchfangkehrer – als Werbungskosten geltend machen. Der/die EigentümerIn wiederum kann größere Kosten, zum Beispiel für Sanierungen, nicht als Werbungskosten geltend machen, da er keine Einkünfte bzw. Mieteinnahmen aus der Immobilie bezieht.

Steuern des Fruchtgenusses

Wenn eine fruchtnießende Person ihr Nutzungsrecht an einem Grundstück auf eine andere Person überträgt, kann eine Grunderwerbssteuer fällig werden. Diese muss vom Erwerber/von der ErwerberIn entrichtet werden. Schenkungen zwischen Ehegatten oder Eltern und ihren Kindern sind von der Grunderwerbsteuer befreit.

Nutzt die fruchtnießende Person die Immobilie zur Erzielung von Einkünften, z. B. zur Vermietung, so muss er oder sie auf seine/ihre Einkünfte aus dieser Art der Nutzung Einkommensteuer zahlen. Im Gegenzug kann er/sie jedoch Aufwendungen für die Instandhaltung geltend machen. Die Kosten des neuen Eigentümers/der neuen Eigentümerin können nicht als Werbungskosten geltend gemacht werden, da er/sie selbst keine Mieteinnahmen aus der Immobilie erzielt.

Beendigung des Fruchtgenussrechts

Generell endet das Fruchtgenussrecht mit dem Ableben der fruchtnießenden Person. Allerdings kann auch im Vorfeld ein fester Zeitpunkt vereinbart werden, zu dem das Fruchtgenussrecht endet. Alternativ kann es mittels Löschungsbewilligung durch eine/n NotarIn aufgelöst werden. Weder der Verkauf noch das Vererben des Fruchtgenussrechtes sind möglich – jedoch kann die Ausübung des Fruchtgenuss an eine andere Person übertragen werden.


Wie wird der Fruchtgenuss berechnet?

Der Wert errechnet sich aus mehreren Faktoren gleichzeitig, wie der Lebenserwartung des Fruchtnießers, den möglichen Mieteinnahmen der Immobilie und dem Kapitalwert. Letzterer leitet sich aus dem Alter und Geschlecht des Fruchtnießers ab und kann beim Bundesministerium der Finanzen eingesehen werden. Grundsätzlich wird der Wert eines Fruchtgenusses mit folgender Formel ermittelt: Kapitalwert des Fruchtgenusses = Jahreswert x Kapitalwert-Faktor bzw. Vervielfältiger

Schritt 1: Jahreswert ermitteln

Als Erstes wird der jährliche Ertrag durch Vermietung beziehungsweise durch die Ersparnisse der Miete bei Selbstnutzung berechnet: Bei Selbstnutzung: Miete für eine vergleichbare Immobilie x 12 = Jahreswert bei Vermietung: Jahresmiete = Jahreswert

Für die Verdeutlichung der Rechnung ziehen wir ein Beispiel hinzu. In unserem Beispiel liegt der Wert der Immobilie bei 500.000 Euro. Die Monatsmiete einer vergleichbaren Immobilie liegt bei 2.500 Euro im Monat.

12 x eingesparte Monatsmiete in Höhe von 2.500 Euro = 30.000 Euro

Schritt 2: Vervielfältiger ermitteln

Der Vervielfältiger ermittelt sich aus den Jahren, in denen das Fruchtgenussrecht genutzt wird. Dies kann entweder vertraglich für eine bestimmte Dauer festgelegt werden oder wird bei dem lebenslangen Fruchtgenuss aus der Lebenserwartung (Alter + Geschlecht) ermittelt. Der Wert für das folgende Beispiel wurde aus der offiziell veröffentlichten Tabelle des Bundesministeriums der Finanzen abgelesen.

Die Immobilie in unserem Beispiel gehört einer 71-jährigen Frau. Daher geht es in unserem Rechenbeispiel wie folgt weiter. 71-jährige Frau: Lebenserwartung 16,24 Jahre: Vervielfältiger = 10,8

Schritt 3: Kapitalwert ermitteln

Jahreswert x Vervielfältiger = Kapitalwert des Fruchtgenuss Beispiel: 30.000 Euro x 10,8 = 324.000 Euro

Der Wert des Fruchtgenusses in unserem Fall liegt also bei 324.000 Euro.

Der Wert des Fruchtgenuss wird beispielsweise dann ausgerechnet, wenn bei der Schenkung der Immobilie an Erben eine Schenkungssteuer berechnet werden muss. Der Wert des Fruchtgenuss wird dann in die Berechnung einbezogen. Bei der Berechnung der Steuern wird dann der Kapitalwert des Fruchtgenuss vom Wert der Immobilie abgezogen. Bei unserem Beispiel betrug der Wert der Immobilie 500.000. Davon werden dann 324.000 (Wert des Fruchtgenusses) abgezogen. Der Wert, der für die Berechnung der Steuern demnach zu beachten ist, liegt nun bei 176.000 Euro.


Das Fruchtgenussrecht und dessen Vorteile

Sämtliche Nutzungsrechte an der Immobilie bleibt bestehen

Neues Kapital für größere Anschaffung

Keine weiteren monatlichen Kosten außer den Instandhaltungskosten

Steuerliche Vorteile, wenn der Besitz zu Lebzeiten an die Erben übergeben wird


Die Modelle der Immobilienverrentung im Vergleich

Beim ersten Modell der Immobilienverrentung, der Leibrente, wird die Immobilie an eine/n neue/n EigentümerIn verkauft, der/die ehemalige EigentümerIn erhält jedoch ein lebenslanges Recht, sein Haus oder seine Wohnung zu bewohnen. Der Verkaufserlös aus der Immobilie wird nicht als Einmalzahlung ausgezahlt, sondern in Form von monatlichen Beträgen. Der große Vorteil dieses Modells besteht darin, dass keine monatlichen Mietzahlungen und Instandhaltungskosten anfallen; allerdings darf das Haus nicht weiter vermietet werden (z. B. wenn sich die Bewohner für einen Umzug in ein Pflegeheim entscheiden). Die monatlichen Zahlungen sind stark alters- und geschlechtsabhängig. Außerdem gibt es keine Möglichkeit, einen Rückkauf zu veranlassen, um dadurch bei einem späteren Gesamtverkauf an der Wertsteigerung beteiligt zu sein.

Der Immobilien-Teilverkauf ist mit einem Fruchtgenussrecht verbunden. Aus diesem Grund ähneln sich die beiden Modelle in vielen Punkten. Bei dem Immobilien-Teilverkauf verkaufen Sie Anteile Ihrer Immobilie, erhalten dafür neue Liquidität und können somit Ihr Vermögen aus der Immobilie freisetzen. Sie erhalten, im Gegenzug einer monatlichen Fruchtgenusssentgelt, ein Fruchtgenussrecht, mit welchem Sie die Immobilie wie gewohnt nutzen können oder vermieten dürfen. Anders als bei einem alleinstehenden Fruchtgenuss Modell behalten Sie bei einem Immobilien-Teilverkauf zu 100 % Entscheidungshoheit und partizipieren weiterhin an der Wertentwicklung der Immobilie. Sie können die verkauften Anteile Ihrer Immobilie jederzeit zurückkaufen. Zudem erhalten Ihre Erben ein Vorkaufsrecht.

Fazit: Bei der Wahl des Modells der Immobilienverrentung sollte man seine Lebenssituation und seine Wünsche berücksichtigen. Jedes Modell hat seine eigenen Vor- und Nachteile, daher ist es wichtig, sich vor der Entscheidung gründlich zu informieren. Wenn Sie Fragen haben, können Sie uns jederzeit gerne kontaktieren.

Nachfolgend haben wir Ihnen die drei Modelle in einer übersichtlichen Tabelle dargestellt, mit der Sie auf einen Blick erkennen können, welche Vorteile für Sie überwiegen.

EigenschaftenLeibrenteFruchtgenussTeilverkauf
Lebenslanges Wohnrecht
Monatliches Fruchtgenussentgelt××
Zahlung der Instandhaltungskosten×
Vermietung bei Umzug×
Vererbung möglich××
Rückkaufmöglichkeit××
Nutzungs- und Gestaltungsfreiheit×
Monatliche Rentenzahlungen××
Einmalige Auszahlung×
Volle Kostentransparenz
Partizipation an der Wertentwicklung××
Ankauf zum aktuellen Verkehrswert ohne Abzüge××

Teilverkauf mit Fruchtgenussrecht

Wer Kapital aus der eigenen Immobilie freisetzen, aber gleichzeitig darin wohnen bleiben möchte, kann mit Engel & Völkers LiquidHome gleich doppelt profitieren. EigentümerInnen können bis zu 50 Prozent ihrer Immobilie verkaufen, sich durch die Auszahlung des Kaufpreises neue Wünsche erfüllen, den Lebensstandard erhöhen oder eine Schenkung an die ErbInnen vornehmen. Im Grundbuch wird ein lebenslanges Fruchtgenussrecht für die gesamte Immobilie festgehalten, sodass weiterhin alle Räume genutzt, frei gestaltet oder auch vermietet werden können. Der Verkauf des Teils erfolgt nur an einen stillen Teilhaber, eine rein juristische Person, in diesem Falle Engel & Völkers LiquidHome. Das Leben genießen die BesitzerInnen als wirtschaftliche EigentümerInnen. EigentümerInnen können so nicht nur das Vermögen ihrer Immobilie freisetzen und trotzdem darin wohnen bleiben, sie können die Immobilie auch vermieten und die Einnahmen für sich beanspruchen.

Das Fruchtgenussrecht wird bei einem Teilverkauf mit Engel & Völkers LiquidHome in der zweiten Abteilung im Grundbuch eingetragen. Dies sichert die EigentümerInnen vollständig gegen Risiken des Miteigentümers ab, wie beispielsweise eine Insolvenz von Engel & Völkers LiquidHome. Außerdem gilt das Fruchtgenussrecht für beide Eheleute. Auch beim Versterben eines Partners kann der andere also weiterhin in der Immobilie wohnen bzw. Sie vermieten. Erst wenn beide Ehepartner verstorben sind, erlischt das Fruchtgenussrecht.

Bei einem Teilverkauf mit Fruchtgenuss bleiben Sie, wie oben beschrieben, alleinige/r wirtschaftliche/r EigentümerIn. Dies bedeutet, dass Sie zu 100 % Entscheidungshoheit genießen. Allerdings bedeutet dies auch, dass jegliche Renovierungs-, Sanierungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen von Ihnen durchgeführt werden. Die Kosten für diese Maßnahmen werden von Ihnen getragen.

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Häufige Fragen

Fragen und Antworten zum Immobilien-Teilverkauf


Der wesentliche und aus Sicht von Engel & Völkers LiquidHome auch wichtigste Unterschied liegt darin, dass im Gegensatz zu den Angeboten der Mitbewerber, kein kompletter Eigentumswechsel stattfindet. Die Immobilie bleibt zu mindestens 50% in Ihrem Eigentum. Außerdem kann nur beim Teilverkauf der Auszahlungsbetrag frei gewählt werden. Insgesamt bestehen beim Teilverkauf eine große Flexibilität und Selbstbestimmtheit. Ein weiterer Unterschied zu den anderen Modellen ist, dass keine Abschläge bei der Bewertung vorgenommen werden. Der Ankauf findet immer zum Verkehrswert statt. Engel & Völkers LiquidHome zeichnet sich durch eine kundenfreundliche Flexibilität und absolute Transparenz aus, die so nur beim Teilverkaufsmodel zu finden ist.

Das Fruchtgenussentgelt wird für die Bestellung des Nießbrauchs auf den von Engel & Völkers LiquidHome erworbenen Anteil erhoben. Dafür sind Sie im Gegenzug ausschließlicher und alleiniger Nutzer und Nutznießer der Immobilie und des Grundstückes.

Die Höhe der Nutzungsgebühr ist primär abhängig von der Höhe der Wunschauszahlungssumme.

Die Zahlung der Nutzungsgebühr ist ein wichtiger Bestandteil des Vertrages. Da auch Engel & Völkers LiquidHome für die Refinanzierung der Ankäufe ihre Verpflichtungen erfüllen muss, wird bei einem Verzug der Zahlungen von mehr als 7,5 Monaten das Fruchtgenussrecht gekündigt und die Immobilie anschließend gemeinsam verkauft.

Nachdem Ihre Immobilie mittels eines Gutachtens bewertet wird, unterbreitet Engel & Völkers LiquidHome Ihnen ein Angebot zum Teilankauf. Für den Fall, dass Sie mit den angebotenen Konditionen einverstanden sind, wird Ihr Kundenberater bzw. Ihre Kundenberaterin von Engel & Völkers LiquidHome das Vertragswerk mit Ihnen abstimmen und ihnen mit ausreichend Vorlauf zukommen lassen. Vor der Beurkundung wird der Notar oder die Notarin Ihnen das komplette Vertragswerk mit ausreichend Vorlauf zukommen lassen. Sie haben dann selbstverständlich die Möglichkeit, dieses in Ruhe zu prüfen und hierfür ggf. auch eine (auf eigene Kosten) rechtliche und steuerliche Beratung heranzuziehen. Das Vertragswerk können Sie auch kostenfrei mit unserer Anwaltskanzlei besprechen und offene Fragen erläutern. Nach der Unterzeichnung wird der Kaufvertrag bei einem Notariat Ihrer Wahl beglaubigt und unsere Anwaltskanzlei mit der Abwicklung beauftragt. Diese holt etwaig erforderliche Verzichts- und Genehmigungserklärungen ein und stellt die Anträge an das Grundbuchamt auf Eintragung der Auflassungsvormerkung und der Grundschuld zur Finanzierung der Kaufpreiszahlung, sowie, nach erfolgter Kaufpreiszahlung, auf Eigentumsumschreibung am erworbenen Miteigentumsanteil durch die EV LiquidHome Beteiligungen GmbH & Co. KG und Eintragung des Fruchtgenussrechts zu Ihren Gunsten.

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